某小區物業管理項目投標書前言（十二篇）

發布時間：2024-04-17 09:08:07 查看人數：73

某小區物業管理項目投標書前言

第1篇某小區物業管理項目投標書前言

《小區物業管理項目投標書》前言

首先感謝荊州****房產開發公司對我公司的信任,我公司對本次合作機會非常重視,將全力以赴,力爭把握住這次機遇,希望能夠充分展示上海****物業管理發展有限公司在荊州的形象。我公司系上海專業物業管理企業,有多年的物業管理的經驗,管理的物業類型眾多,我公司亦在江西、吉林等省份與其他房產商進行合作,開設了分公司。我公司截止2003年底其全權委托管理的管理面積就達到了200多萬平方米,這個數字不包括顧問管理的面積。

由我公司管理**小區,能夠在管理和運作上充分發揮出新理念、新模式的優勢,為業主提供值得信賴的物業管理服務,使得****房產能夠比其他房產商更領先一步。我公司是嚴格按照iso9000:2000國際質量管理體系提供物業管理服務的企業。我們深信,在荊州****房產開發公司的支持和關心下,'****物業'和'**'的結合,一定能在更大程度上提高樓盤品質,確保給**小區帶來一種新都市社區生活居家的概念,確保**的業主們購置物業保值、增值。

****物業承諾:在物業建筑階段,****將對物業建筑、環境布置、智能化系統、會所功能、物業管理用戶和設施配置等方面,結合物業定位及施工進度因素,提出有利于今后物業管理和方便業主使用的意見和建議。在物業進場前做好員工招聘和培訓工作,建立一套完整的物業管理方案。為后期的物業管理打下扎實的基礎。在物業交付使用后,委派有高檔物業管理經驗的物業經理,駐場負責該物業的日常管理。****總部將有計劃的派遣各類專業人員對該物也進行巡視、檢查、指導和督促,以按****的物業管理理念進行日常的物業管理,并在高效有序管理的基礎上,開展一系列符事物業性質的有特色的服務,以真正體現高品質國際化物業的意義。

本投標書僅針對已在建的**小區提出初步的物業管理管理方案,將作為今后開展物業管理工作的基本執行框架,更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業管理合同后提出。由于時間緊促,資料尚不夠詳盡,本方案若有遺漏和疏忽,敬請原諒!

第2篇住宅小區物業管理內容3

住宅小區物業管理內容(三)

物業管理將政策和法規為理論依據,寓管理與服務之中,建立社區服務體系。為住戶提供全方位管理,服務項目呈現多元化、全方位態勢,總體歸納為'六項管理、三類服務',即'房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理';常規性公共服務(合同服務)委托性特約服務(非合同零星服務)和經營性多種服務(全方位、多層次的綜合服務)。

1、房屋及設施設備管理

1.1建筑公共部位得到維修、養護和管理

范圍包括:公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護管理實行'管養合一'主要落實在以下幾個方面:

a、工作的主動性

管理責任人與服務中心相結合,落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養護計劃,執行房屋修繕標準、有關工程施工技術規范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性

根據房屋的完損情況、季節變化、住戶對象等采取日常修繕服務,季節修繕服務、重點修繕服務和特殊修繕服務等形式,并做到制度化、規范化。

c、工作的針對性

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務措施。

1.2共用設施、設備的管理

范圍包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。

共用設施設備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統一管理,對于不同的設施、設備進行不同的維修管理,執行相應的工作質量標準,建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案,落實定期檢查、維修、保養制度各種運行記錄齊備。達到設施設備齊全、功能正常、運行良好。

1.3市政共用設施和附屬建筑物、構筑物的養護和管理

范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同,指定并落實巡查制度、維修保養制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標,基本完好。

1.4智能化設施設備

范圍包括:樓宇對講系統、用戶寬帶數據網系統、室內紅外線報警系統,周界紅外線對射報警系統、門禁及車庫管理系統、電子巡更系統等。

根據智能系統的構成、分系統設備的組成情況,建立起適合jt智能系統、操作性強的管理制度,從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統設備的檔案管理、智能系統的運行管理、系統的維護保養管理、設備維護保養工作質量的檢查及設備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統一指揮、全方位服務,充分利用現有資源,提升智能系統功能,通過嚴格管理保證智能系統運作正常。

2、環境衛生管理

在jt我們遵循'高標準、嚴要求'的環境衛生管理和'高質量、高頻度'的環境衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作,即衛生管理、環境管理。

2.1衛生管理

是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全,實行標準化清掃保潔,垃圾日清,按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生,區域管理的過程控制,確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。

2.2環境管理

jt的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷,形成環保意識,日常管理與保護有機結合,提高住戶的生活質量。

3.綠化管理

綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果;我們以專業化的管理養護人員,將片區負責與巡查相結合,科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹'預防為主、防治(消)結合'的方針,對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。

5、車輛交通管理

對小區內各類車輛(汽車、摩托車、自行車等)進出、行駛、停泊實施管理工作,確保車輛安全、交通暢通、組織有序,停放整齊,創造優美的轄區環境。

6、公共管理

6.1住戶裝修管理

在jt物業轄區里,對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理,隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求,并安全使用。保障住宅的結構安全及小區的整體美觀,使業主有一個舒適、安寧的生活環境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協助政府進行社會管理,如在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。

7、常規性公共服務

即物業處履行物業管理合同,為全體業主及住戶提供的經常性服務,是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如:清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。

8、委托性特約服務

是為某些住戶群體提供的服務,如:為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養等。我們以專業的養護工作為業主及住戶提供舒適便利的生活環境。

9、經營性多種服務

即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造jt溫馨、和諧的社區環境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮,以點點滴滴的積累和平凡的小事,體現物業管理的親情和為業主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心,有步驟地開展各種無償與有償服務,并不斷傾聽業主及住戶的意見,開辟新的服務項目。

第3篇某某小區物業管理內容：入住及裝修期間

某小區物業管理服務內容:入住及裝修期間

(三)入住及裝修期間的管理內容

1、入住管理

(1)辦理入住手續的前提條件

a.小區已經通過接管驗收,達到入住條件。

b.已經通過接管驗收,標志著:

a)房屋無重大質量問題;

b)工程遺留問題基本得到解決;

c)工程文件資料已經齊備;

d)業主檔案資料已經移交完畢,產權確認工作已經結束。

c.達到入住的條件,這里指:

a)小區實現通路、通水、通電、通氣、通訊、排水、排污等基本使用功能,可以滿足日常生活所需;

b)配套設施基本齊備,建成并能夠使用;

c)管理處有固定的辦公場所并開始辦公。

d)物業管理公司已經同委托方簽訂完畢《物業管理委托合同》。

(2)入住的準備工作

a.入住資料的準備:

a)根據小區的實際情況編寫和印制《業主公約》、《業主手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》;

b)《入住通知書》的內容要求寫明管理處辦公地點、業主辦理入住手續時應帶的資料、證件及交納的費明細,并附簡明扼要的入住流程等;

c)印刷以下各類入住表格:

--《〈業主通行證〉領用登記表》;

--《裝修申請表》;

--《住宅使用說明書》(開發商提供);

--《住宅質量保證書》(開發商提供);

--《鑰匙領用登記表》;

--《入住驗房表》;

--《業主家庭情況登記表》。

b.設計辦理入住手續流程圖。

c.入住時的環境布置:涉及服務標識區別的按《服務標識管理作業標準》有關規定辦理。

a)區內環境:

--入口處掛橫幅,內容有'歡迎您入住_________小區、_________小區是你溫馨的家'等等,插彩旗,營造熱烈的氣氛;

--指路牌,由入口處到管理處,指路牌標明'物業管理辦公室'字樣;

--入口處標明管理公司辦公地址和辦公時間。

b)管理公司辦公環境:

--掛燈籠,飄小彩帶,擺放花籃、盆景,給人以隆重、喜慶的感受;

--張貼醒目的'辦理入住手續流程圖',辦理手續窗口設置要求做到'一條龍服務',各窗口標識清楚,一目了然;

--管理人員著裝整潔,精神飽滿;

--辦公室內資料擺放整齊有序。

(3)辦理入住手續流程圖

不合格

(4)發出入住通知

a.小區物業管理公司依據與房地產發展商辦公會議議定的入住時間,向業主發出入伙通知,內容包括:

a)《關于辦理入住手續的通知》;

b)《致廣大業主的慰問信》。

b.業主收到入住通知后,應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到管理公司辦理入住手續。如果在規定期限到來的前3天內,業主仍未辦理入住手續的,小區管理員應再次發函或致電到通知尚未辦理入住手續的業主前來辦理入住手續;超過規定期限未辦理入住手續的,小區管理員應將情況向管理公司主管經理匯報決定是否登報催辦。業主辦理入住手續須帶以下證件:

a)《關于辦理入住手續的通知》;

b)《購房合同》原件和復印件各一份;

c)業主及家庭成員的身份證原件及復印件各一份,小一寸彩照每人各兩張;

d)單位購房的業主須帶齊營業執照副本及其復印件各一份;

e)委托他人辦理的,須帶業主簽字的授權委托書。

(5)入住手續的辦理

a.驗證:管理員在業主前來辦理入住手續時,應首先對以下證件進行檢查;

a)《購房合同》原件;

b)《業主的身份證原件》;

c)《單位購房的還須檢查其單位營業執照副本》;

d)委托他人辦理的,還須檢查業主授權的委托書。

b.檢查無誤后,管理員將《購房合同》原件、業主及家庭成員的身份證原件、單位營業執照副本返還業主,證件復印件及業主委托書存入業主檔案。

c.將業主提供的照片中的一張貼在《業主家庭登記表》內,另一張為業主辦理《業主通行證》。

d.交納入住費用:小區管理員導引業主到收費公司交納入住費用,收費人員根據收款項目開具收款收據。一般情況下,入住費用包括以下項目:

a)煤氣開戶費:屬代收代繳費用,小區無此配套項目的不予收費;

b)有限電視初裝費:屬代收代繳費用,小區無此配套項目的不予收費;

c)水電押金:實行抄表到戶的小區不需收取,未實行抄表到戶的可適當收取;

d)裝修保證金:業主可選擇入住時交納或二次裝修時在交納;

e)裝修垃圾清運費:同上;

f)管理費:以收到入伙通知之日計算當月物業管理費,預收一年。

e.驗房收樓:

a)小區管理員在業主交完入住費用后帶業主驗收房屋,并請業主將房屋存在的問題填入《業主入住驗房表》中簽字確認;

b)房屋驗收合格的,管理員應請業主在《業主入住驗房表》中簽字確認;

c)驗收發現問題,業主要求搬入或二次裝修前維修的,管理公司應通知發展商在一周內給予解決,并將整改結果通知管理公司;

--發展商一周內未整改完畢的,小區管理公司應將整改情況反饋給業主,并告之具體再驗收的時間;

--整改完畢后,由小區管理員通知業主二次驗收;二次驗收不合格的,由管理公司主管經理進行跟綜,并依據物業管理公司同發展商簽定的《物業管理委托管理合同》中的保修條款要求發展商盡快解決。

f.發放鑰匙:

a)業主收樓無問題或要求在搬入后再進行維修的,小區管理員應將業主房屋鑰匙全部交給業主;

b)業主收樓有問題,小區管理員在將鑰匙交給業主的同時,應留下一把大門鑰匙在管理公司以供維修時用;

c)業主在領取鑰匙時,管理員應要求業主在《鑰匙領用表》內簽字確認。

g.簽署《業主公約》和《消防安全責任書》:

a)管理員將《業主公約》和《消防安全責任書》(一式兩份)交給業主并請業主詳細閱讀;

> b)請業主簽署《業主公約》和《消防安全責任書》;

c)管理員將簽署后的《業主公約》和《消防安全責任書》簽署后的其中一份存入業主檔案,另一份隨其它資料交業主保存。

h.資料發放:小區管理員將以下資料發給業主保存并要求業主在資料領取單上簽名:

a)《住戶手冊》;

b)《服務指南》;

c)簽署后的《業主公約》;

d)簽署后的《消防安全責任書》;

e)《住宅使用說明書》;

f)《住宅質量保證書》;

(6)開通水電

a.小區管理員應邀請業主一起將水電讀數抄錄在《業主入住驗房表中》。

b.通知機電維修人員開通該業主房屋的水電。

(1)業主檔案管理的具體辦法祥見《業主檔案管理作業標準》。

(2)本標準作為管理處相關人員績效考評的依據之一。

2、裝修管理

(1)裝修的申請與審批

a.申請:住戶需提前7日向小區管理公司提出裝修申請(租戶必須持業主授權委托書);

a)申請時如實填寫《裝修申請表》各款內容,并附裝修設計圖紙,室內裝修說明書;

b)如果住戶自請施工隊,尚須附帶裝修施工隊營業執照復印件一份(住戶申請裝修項目少或簡單的除外);

c)裝修較大商業商鋪、娛樂場所時,需提供城市規劃、消防、環保等部門的審批文件。

b.審核與批準:

a)小區管理公司維修主管接到裝修申請當日,依據《管理公約》中'裝修管理規定'的相關條款,按唱諾制要求,就可能發生違章裝修的問題逐條要求住戶和裝修隊在《裝修施工承諾表》中打'√'承諾。對住戶未完全承諾的,小區管理公司維修主管應耐心向住戶解釋,直到住戶完全承諾不出現違章裝修。對不肯承諾的住戶,不得同意裝修開工。承諾后的《裝修施工承諾表》由住戶和小區管理公司維修主管共同簽字后一式兩份,雙方各保存一份。

b)不宜審批的情況

--涉及有拆改承重墻的;

--涉及有消防隱患的;

--涉及有破壞預埋管線的;

--涉及有破壞外墻體立面的。

c)在確認裝修設計不會對樓宇安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響時,應當在半個工作日內給出同意意見;

d)審核同意的,報管理公司主管經理審批,管理公司經理應當在半個工作日內給出同意意見;

e)小區管理員將審批后的裝修申請通知住戶,對需要住戶修改設計的,應告之住戶修改。

(2)裝修審批獲得批準后,小區管理員應通知住戶帶領裝修施工隊一同到小區管理處辦理有關手續

a.小區管理員將《室內裝飾企業營業執照》、《執業許可證》、復印一份附在《裝修申請表》后。

b.將裝修圖紙復印一份附在《裝修申請表》后。

c.將住戶和施工隊承諾的《裝修施工承諾表》附在《裝修申請表》后。

d.要求住戶簽署《裝修安全責任書》,并將之附在《裝修申請表》后。

e.住戶和施工隊一同到小區管理公司按裝修管理規定交納相關費用;

a)住戶應交納一定數額的裝修押金和垃圾清運費;

b)施工隊應交納一定數額的裝修押金和施工人員證件工本費;

f.引施工隊負責人辦理《施工通行證》;

a)施工隊負責人應將施工人員的彩色照片兩張和身份證復印件一份;

b)辦證人員將其中的一張照片和身份證復印件及施工人員的基本情況登記在《施工人員登記表》中(詳見《封閉小區物品/人員出入管理作業標準》);

c)利用施工人員的另一張照片制作成施工人員的《施工通行證》。

d)小區管理員在住戶和施工隊辦理完上述手續后,應立即通知機電維修人員開通住戶水電,并告訴住戶可進場裝修。

(3)施工期間的管理

a.小區管理員按《樓宇巡查作業標準》每日巡查裝修施工情況。

b.機電維修人員負責監控施工隊土建、水電裝修是否違章。

c.秩序維護員負責按《封閉小區物品/人員出入管理作業標準》、《治安巡邏作業標準》及《出租屋暫住人員、施工人員及'三無'人員管理作業標準》隊施工人員進行管理。

(4)裝修施工的竣工驗收

a.裝修施工結束后,由住戶和施工隊負責人共同向小區管理公司提出驗收申請。

b.小區管理公司在當日內組織人員(機電維修主管及各專責工程師及小區管理員)對裝修進行現場驗收。裝修如無違章情況,按以下程序辦理;如發現有違章情況,按4.5款辦理。

c.竣工驗收合格的,由小區管理公司維修主管在《裝修申請表》內'完工驗收'欄目簽署'初驗合格',并簽署姓名及日期。

d.秩序維護人員收回施工證,如有丟失,給予施工隊每證50元罰款。

e.施工隊當日清場離開。

f.裝修驗收合格并使用一個月后,小區管理公司應對裝修施工組織復驗,復驗無問題,由小區管理公司主管經理在《裝修申請表》內注明'復驗合格'后,由小區管理員退還住戶及施工隊的裝修押金。

(5)常見的違章裝修

a.擅自開工。

b.亂拉電線、超負荷用電。

c.擅自改動燃氣線路,安裝燃氣用具。

d.空調機不按位置安裝。

e.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄、戶門顏色、格調。

f.隨意改變陽臺功能。

g.隨意封陽臺,裝防盜門、網(高層建筑)。

h.隨意拆改墻體。

i.在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。

j.私自增加線路負荷。

k.改動上下水、電線(開關盒)。

l.私自開鑿樓面層,破壞防水層(24小時閉水試驗)。

m.擅自占用公共通道、天臺、屋面。

n.擅自在室外加裝燈、牌、廣告等。

o.堵塞地漏和排水管道。

p.擅自移動消防設施。

q.擅自改變門的開啟方向,使用消防禁用品。

r.擅自動火作業。

s.鋪裝過重的地板材料。

t.隨意丟棄裝修垃圾,利用公共部位、加工裝修材料。

u.隨意向窗外拋扔物品。

v.隨意用電梯運送裝修材料(散

裝料和超長重料)。

w.沖洗地面將水沖向電梯,破壞電梯裝飾。

*.不按規定時間施工,制造噪音。

y.破壞公共綠籬、綠地。

z.夜間隨意在住戶家中留宿。

aa.不辦理《施工通行證》,不遵守小區治安管理規定。

ab.隨意拆掉陽臺配重墻。

ac.高層住宅、寫字樓、商場、娛樂廳等不按規定配置滅火器。

ad.隨意改裝智能化系統。

(6)違章裝修的處理

a.裝修施工期間,發現違章維修的,小區管理公司應立即要求住戶停止違章裝修,恢復原狀,并視情況采取以下方式進行處理:

a)批評教育,規勸改正;

b)責令停工,出具《違章整改通知單》限期整改;

c)責令恢復原狀;

d)扣留或沒收工具;

e)停水停電(須報管理公司總經理批準);

f)要求賠償損失(須報管理公司總經理批準);

g)依據規定罰沒違章金。

b.裝修施工驗收時,如發現住戶違章裝修的,小區管理員應對違章裝修給樓宇安全、美觀造成的危害程度做出評估,并視情況征得管理公司主管經理同意后,列清扣款數額,由小區管理公司按以下方法進行扣款,扣款順序為:

a)首先從施工隊裝修押金中扣款;

b)施工隊裝修押金不足以補償扣款的,再從住戶裝修押金中予以賠償;

c)扣完住戶裝修押金仍部能補償扣款的,要求住戶給予賠償;

第4篇某小區物業管理人員培訓內容

小區物業管理人員培訓內容

公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業管理主任從上任之日起,就要注意培養自己的接班人,在這種培養過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業管理骨干自行培訓為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關心員工、培養員工重于創造利潤的觀念,其含義在于提高內部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰的優秀團隊,實現企業的發展目標。

1 高級管理員培訓內容

物業管理理念

管理公司組織架構和運作程序

物業及設備情況

住戶情況介紹

物業移交程序

物業管理政策法規及相關法律常識

公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋

應變組織、指揮能力

消防、急救常識及器具使用

管理及公關常識

2 技術骨干培訓內容

責任感,榮譽感培養

管理公司組織架構和運作程序

物業及設備情況

住戶情況介紹

物業移交程序

物業管理政策法規及相關法律常識

公共契約、住戶守則、管理規則及員工守則等文本解釋

應變組織、指揮能力

公關知識及技巧

消防、急救常識及器具使用

設備操作及維護知識

維修具使用及保養

住戶投訴處理能力

3 普通員工培訓內容

責任感榮譽感培養

管理公司組織架構和運作程序

物業及設備情況

住戶情況介紹

物業移交程序

物業管理政策法規及相關法律常識

管理規則及員工守貝

消防急救常識及器具使用

設備操作及維護知識

第5篇國際小區物業管理費預算

星河國際小區物業管理費預算

1、收入部分:889,612元

1.1管理費收入:464,737元

a、住宅部分:464,737元

住宅建筑面積:152874m2,管理費收費標準:3.8元/m2

152874m2×3.8元/m2×80

第6篇小區物業管理處主任考核表

類別項目及標準考評辦法及扣分

制度執行的員工守則的執行(第一章,工作條例) 每發現一處不符合扣0.5分

崗位基本技能的掌握(人員聯系、物業概況、崗位標準)

文明服務

按規定著裝,佩戴胸卡;

每發現一處不符合扣0.5分;

專業場所(室)環境整潔、規范

崗位標準范圍標準每發現一處不符合扣0.5分

管理

制定月工作計劃,并按計劃實施;

每周組織召開管理處例會,并做好記錄;

對保潔、保安、維修工作按崗位標準進行檢查,并每月進行評價;

對小區內的裝修施工人員出入、材料堆放、垃圾堆放等進行管理;

巡視中發現轄區內公共設施/設備有損壞,應立即報修并做好記錄;

做好與客戶的聯絡工作,每年兩次召開業主座談會;每月最少一次回訪業主,并做好記錄;

對待客戶投訴要熱情、耐心,及時處理,并將處理結果反饋給客戶,然后登記備案;

各類基礎資料、設施設備資料、業主檔案資料、維修基金運作資料存檔保存完好;

遇突發性、危害性事故或事件發生,立即采取應急處理,并及時向上級部門匯報。

指標

物業管理費收繳率≥90% (按總戶數90%計算)

成本總體控制率≤100%

客戶滿意度≥80%

房屋零修、急修、維修及時率≥98%

維修質量合格率:100%;房屋完好率≥95%

2023年底物業管理小區達到“物業管理窗口達標”

每年兩次向業主公布物業管理(維修基金)收支情況表

每年兩次開展客戶調查和滿意度測評工作

每月客戶有理投訴兩件(含兩件)以下

管理處安全治安事故率0%

日常檢查公正、合理無投訴,正確使用《物業管理檢查單》

注:

1、同一地點同類問題按發生次數,加倍扣分

2、客戶提出有理申告的,每次扣十分

3、否決指標:發生各類重大安全事故

第7篇某某小區物業管理內容：竣工驗收期間

某小區物業管理服務內容:竣工驗收期間

(二)物業竣工驗收期間物業管理服務內容

1.參與竣工驗收

物業公司派專業人員參與政府質檢部門組織的竣工驗收工作,協助發展商督促施工單位完成驗收資料的準備,組織技術人現場勘察房屋及配套的設施設備是否具備驗收重要條件,從實用的角度出發,向房地產發展商提出房屋安全及設備設施使用的合理化建議,要求施工單位按質按量完成房地產開發商交給的施工任務,協助開發商監督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。

2.簽定物業管理服務合同

按照國家相關法規編制物業管理服務合同,同房地產發展商商討相關條款,在接管驗收前完成相關法律手續。

3.組織接管驗收

由物業公司牽頭,對小區工程的施工質量、設施設備的使用功能、技術資料、項目文件和業主資料等工作匯同已購房業主進行接管驗收。

4.協助發展商處理工程遺留問題

5.(1)常見的非結構性工程質量問題包括:

--屋面滲漏水;

--有防水要求的地面滲水;

--外墻面滲水;

--室內地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;

--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;

--門窗開關不靈、縫隙過大、缺件;

--廁所、廚房、淋浴室、陽臺積水、倒泛水;

--供水管道堵塞,小區道路深陷;

--其他常見的問題。

(2)問題的處理程序

--在保修期發生保修范圍肉質工程質量問題建設單位或建設單位委托物業管理公司通知施工單位維修。

--施工單位自接到通知之日起,應立即到達現場搶修。同時,建設單位、物業管理公司或業主應當向當地建設行政主管部門報告,即使采取安全防范措施,并由原設計單位或具有相應資質登記的設計單位提出整修方案,原施工單位實施,原工程質量監督機構監督,維修時,業主應當配合。

--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時限到達維修現場,開發建設單位有義務再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,開發建設單位有權在不提高工程標準的前提下,委托物業管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發生的費用由原施工單位承擔。

--保修完工后,建設單位、物業公司、房屋所有人組織驗收。

--因保修不及時造成的人身、財產損害,由造成拖延的責任方承擔賠償責任。

第8篇小區物業質量管理方針目標管理方式

小區物業質量管理方針、目標及管理方式

(一)、質量管理方針、目標

本公司質量管理的方針:

以一流的服務和一流的質量面向顧客;以現代化的管理和良好的社會信譽面向國內及國外市場。

質量管理的總體目標:

物業服務項目做到'家政勞動社會化;安全管理、秩序維護系統化、文化娛樂活動社區化、綜合服務能力專業化。

按照量化管理的要求,對照'國家級示范小區'項目標準,保證在合同期內按以下質量管理具體目標進行工作:

1.全年不發生重大安全責任事故

注:'重大安全事故'是指

--因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;

--因失職或玩忽職守引發的公司管理重要財產報廢、損毀事故;

--因失職或玩忽職守引發的火災事故;

--困失職或玩忽職守引發的水浸事故;

--因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件;

--因失職或玩忽職守引發的業主/住戶重傷、死亡事件;

2.所轄物業設施設備的使用完好率達到98%以上;

3.員工培訓合格再上崗率達到100%;

4.員工對企業的滿意率達到90%以上;

5.住戶對管理、服務工作的滿意率95%以上;

6.全年支出控制在預算范圍內;

7.業主違章有效處理率100%;

8.房屋完好率100%;

9.住戶維修及時率,合格率100%;

10.住戶有效投訴率3起/萬.平方米,有效投訴的處理合格率(以回訪結果為準)100%;

11.住戶求助處理率,滿意率100%;

12.有效回訪率達到100%;

13.培訓計劃完成率100%;

14.員工績效考評有效率98%;

15.服務規范的出錯率(以檢查、投訴記錄為準)3%;

16.物業服務標準作業規程的內審嚴重不合格為零,輕微不合格3項以下,觀察項10項以下;

17.物業服務標準作業規程抽檢合格率95%以上;

18.社區文化活動有效完成率100%;

19.業主委員會對物業管理服務工作的滿意率98%;

20.住戶對小區管理公司服務工作滿意率98%;

21.消防設施、設備的使用完好率100%;

22.普通治安案件的發生率0.1起/萬.平方米,有效處理率100%;

23.其他各類突發事件的有效處理率100%;

24.滅火預案演習達標率100%;

25.治安預案演習達標率100%;

26.訓練考核達標率100%;

27.車輛違章停放率5%;

28.住戶對秩序維護、消防工作的滿意率100%;

29.設備計劃保養完好率100%;

30.設備開機完好率100%;

31.設施、設備大、中、小修計劃完成率100%;

32.設備運行成本降到行業標準最低;

33.設備臨時故障排除的及時率95%;

34.員工工傷事故發生率0;

35.值班記錄準確合格率98%;

36.機房衛生達標率100%;

37.住戶對維修保養工作的滿意率100%;

38.住戶對保潔工作的滿意率100%。

(二)采用的管理方式

1、在總體管理方式上擬采取'標準化'管理模式。

該管理模式特點有三:一是強調工作的'一次成功率'。物業管理行業是一個'100-1=0'的服務行業,一項工作如果不能在一次性把做其做好會使業主滿意率大幅度降低;二是強調服務質量的'穩定性'。物業管理工作重復性高、單調、乏味,突出問題是被動工作及疲憊工作。制度、規程在執行中'雷聲大,雨點小',建立制度時轟轟烈烈,不久就行同虛設,標準化管理很有效的解決了長期、穩定的保持工作質量的問題。三是強調'時效性',對不同的工作有不同的時效要求,能夠在業主的心理承受范圍之內解決業主的問題(詳見服務作業標準)。

正因如此,本公司擬采取全方位的標準化管理模式,其基本原理是將預期發生的工作事先用模擬的方法給出最佳的操作方法和操作標準,全體人員必須嚴格執行,不得私自更改。通俗的講就是把人員當作'量具模塊'來約束(通過對比不難體現,其好處是大大降低了工作的失誤,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作質量的穩定性。變'人治'為'法制',本公司要求所有員工做到每一句話、每一個動作都是標準的,可大大提高服務水平和能力。

2、在安全管理上,擬采取全封閉的安全預案制。

由于本物業小區規模較大,人員成分復雜,安全死角多,加之安全問題是業主永遠最關心的問題,故本公司擬采取安全預案制管理。其原理是:公司先詳細了解安全死角(如讓秩序維護人員尋找周界圍墻的突破口),將物業在安全管理上的不足和缺陷找出來,制訂有針對性的預案措施,將預案作為員工訓練的依據,成為習慣性動作后,將大大提高安全管理的實際水平。對人員、物品進出擬進行分類控制。對業主采用'記憶+規范'的方法,,對住戶采用憑住戶證出入,對于散客采取登記有效證件監控出入。在區域巡邏上擬采用多種方式,如'交叉巡邏出入法'、'循環式巡邏法'、'往返式巡邏法'等,結合監控中心定位系統,建立遠紅外線及電子巡更網絡,實行立體化管理。

3、在服務方式上,擬采取本公司的特色服務與個性化服務。

(1)'時效工作制':

本公司對業主關心的事項員工都要求按規定的時間完成方為有效,否則就是無效勞動。將各工作時效公示給業主監督,對于無效工作均依照業主的投訴按《投訴管理標準作業規程》進行處理,對責任人和責任部門實施處罰,這樣才能讓業主對我們的服務效率感到滿意。比如:住戶投訴必須在當日內處理完畢。回訪工作必須一周內進行。入伙手續辦理工作實行一站式服務,全程完成時間必須控制在15分鐘內(不包含業主驗收房屋),秩序維護人員收發卡必須在45秒內完成規定動作等等。

(2)'不均衡管理制'

該項制度是本公司獨有的使用效果最顯著的特色制度。其基本原理是依據業主的生活特點和生活規律來編排工作。員工不是按部就班的上班,而是根據以上規律實施'靜音管理'、'無人化管理'和'零干擾服務'。比如:減少業主在活動時進行清潔帶來的尷尬。電梯的維修保養安排在夜晚10點后進行,以

免影響業主使用等等,讓業主真正感到體貼入微的服務。

(3)'唱喏制':

'唱'是指用動聽的語言將有關事項告之業主,讓業主成為'知情人',避免產生不必要的認識分歧和提高服務技巧;'諾'是指服務工作要'一諾千金',答應業主的事情必須按承諾完成。比如:業主進行裝修時,將業主在裝修中可能遇到的常見問題列出清單,站在業主的角度提醒業主,業主感到的是'溫馨';管理人員在進行收費的時候,要'唱':您家的面積是…收您…找您…請收好…請慢走…,業主感到的是'認真'。按法規要求,定期將財務報表公示給業主,讓業主'明明白白的消費。

(4)'三米微笑制':

為住戶提供服務時,應主動向業主展示周到的微笑,不能等到業主到了面前也不理會,雖然是點點滴滴的服務,但能化解很多矛盾。本公司要求員工在面對業主時應面帶微笑、和顏悅色、給人以親切感;與住戶談話時,應聚精會神、注意傾聽,給人以受尊重感;應坦誠待人,不卑不亢,給人以真誠感;應神色坦然、輕松、自信、給人以寬慰感;應沉著穩重,給人以鎮定感。

(5)'首問責任制':

第9篇小區物業管理費的收取催繳程序

小區物業管理費的收取及催繳程序

(有關滯納金比例以該項目《業主公約》及《物業管理合同》為準)

業戶收樓時需將計費時間終止到每自然季度末最后一日.

1.1預繳半年管理費

1.1.1物業公司財務部將于每年6月1日及12月1日起向各業戶發出次年《管理費付款通知書》,詳列應交款明細,規定業主須在收到《付款通知書》一個月內繳納下一個半年的管理費。

1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財務部對尚未交納本年度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.1.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

1.1.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。

1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財務部負責編制,統一經客服部發出。

1.2預繳三個月管理費

1.2.1物業公司財務部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業戶發出下一季度〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下一季度的管理費。

1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財務部對尚未交納本季度應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉一個月內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.2.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當季度欠款的第一天起算)。

1.2.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。

1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。

1.3預繳一個月管理費

1.3.1物業公司財務部將于每月15日起向各業戶發出下月〈管理費付款通知書〉,詳列應交款明細,規定業主須在收到〈付款通知書〉一個月內繳納下月的管理費。

1.3.2每月的1日起,財務部對尚未交納本月應付款的業主發出《催款通知書》,列明欠款明細項目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規定支付欠款,管理公司將對所欠款項收取每日3‰滯納金的提示。

1.3.3《催款通知書》發出后,業主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內繳清,并對所欠款項收取每日3‰的滯納金(從當月欠款的第一天起算)。

1.3.4在《最后繳款通知書》發出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業主公約》《物業管理合同》規定做出其它追討行動,及對欠款者提出法律訴訟。

1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財務部負責編制,統一經客服部發出。

第10篇 x苑小區物業管理經營成本的測算

景苑小區物業管理經營成本的測算

管理服務報價及費用構成

一、物業管理費報價:

1、依據《物業服務收費管理辦法》及連云港物業市場情況,制定物業管理公共服務收費標準。

(1)住宅:0.50元/m2

(2)商業用房2.00元/m2

((3))空置房按相關規定由開發商全價支付物業管理公共服務費

2、停車服務費

地上車位 : 70元/位.月

地下車位:110元/位.月

3、公眾代辦性服務

二次供水水費代收代繳,按照行業相關規定;公攤水電費,按實際用量分攤到戶;代辦性服務免費

4、特約服務費

(1)保潔家政服務,鐘點工按照10元/時收取。

(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計價格收取費用。

其余服務項目按用戶與物業公司協商價收取。

二、年物業管理費用支出構成

1、人員費用(包括工資福利、各種保險、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):

管理處主任:1500元/人×1*12=16800元

安全護衛隊長:1300元/人×1*12=15600 元

行政財務:1200元/人×1人*12=14400元

安全護衛員:800元/人×5人*12=153600元

設備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元

維修工:700元/人×1人*12=33600元

保潔員:700×2人*12=50400元

綠化工:700×1人*12=33600元

合計:368400元

2、行政辦公費用(包括辦公用品、電話費、培訓費及水電費等及稅金):1200元*12月=15600元

3、安全護衛費用(包括安全護衛員裝備費、器材維修費告示及稅金):1100元*12月=13200元

4、公共設施維護費用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護欄維護及稅金):800元*12月=9600元

6、設備設施維護保養費用(包括設備的保養維護、年檢、照明燈具的更換及利潤、稅金):1100元*12月=13200元

合計:51600元

總合計420000元

總收入420960元-總支出420000元=960元

第11篇住宅小區物業管理目標承諾

住宅小區物業管理目標及承諾

在全體業主的大力支持和發展商的積極配合下,我們堅信,通過**物業共同的努力,可以達到:

1、二年內實現創建文明、安全小區 ,達到'萍鄉市文明小區'標準,并爭取達到市優;

2、三年內達到市優秀示范小區 ;四年內達到省優秀示范小區,爭取達到國優;

3、建立并落實維修服務承諾制:臨修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質量合格率100%,維修工程質量回訪率100%;

4、配套設施完好率98%以上,大型及重要機電設備完好率100%;

5、業戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業戶滿意率達95%以上;

6、無因物業管理責任而發生的重大安全責任事故,嚴格防范火災、車輛被盜以及治安案件發生。

7、半年內培育社區文化活動的框架和雛形,二年內成為成熟的優秀商住樓,讓有關的經營活動有組織、有參與、有群體地成型,規模型、持續地進行各種有利于經濟效益社會效益的活動。

第12篇小區物業管理經費構成測算

一、居住小區物業管理經費的來源

居住小區物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對居住小區內的房屋及其設備、專用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規范居住小區物業管理服務收費行為,維護正常收費秩序,促進物業管理事業健康發展,國家計委、建設部1996年2月9 日聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。

居住小區物業管理收費是住宅商品化的產物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區物業管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此,制定合理的收費標準,確保穩定的資金來原,是居住小區物業管理企業必須作好又十分棘手的問題。

要解決住室小區的管理經費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業管理費機制。物業管理經費來源主要有:

1.定期收取物業管理服務費;

2.小區維修養護專項基金;

3.一業為主,多種經營的收入;

4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;

5.開發單位給予一定的支持。

現簡單分述為下:

1.定期收取物業管理服務費。經物價部門批準,物業管理企業可以定期向住宅小區內的單位和居民收取一定數量的物業管理服務費。

物業管理服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

在物業管理經費的籌集中,物業管理服務收費應是物業管理經費的穩定的主要來源。

2.小區維修養護專項基金。小區維修養護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數額巨大,單靠日常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區實行物業管理應設立專項維修基金。

維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:

(1)公有住房出售后維修基金的收取

公有住房出售后,維修基金由售房單位和業主(購房人)雙向籌集。

①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。

②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業主購房時一次性收取一定數額的維修基金,其具體標準由當地政府確定。如北京市規定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業主按月、按季或按年分次交納一定數額的維修基金。

(2)商品房出售后維修基金的收取

商品房出售后,維修基金由開發建設單位和業主(購房人)雙向籌集。

①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。

②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業主購房后,在辦理簽約、入戶手續時一次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業管理費,然后逐月從收取的物業管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。

不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經業主委員會研究決定,還可臨時向業主籌集。

(3)維修基金的使用與管理

維修基金必須專款專用,只能用于物業共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。因此,必須加強對維修基金使用的管理。

維修基金歸全體業主所有,經業主委員會批準,委托物業管理企業實際操作使用。在業主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業管理企業提出使用計劃與預算,報業主委員會批準;在使用過程中, 接受業主

委員會和銀行的監督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業管理企業直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業管理企業只是受業主委員會委托在一定時間內管理該物業。為了防止物業管理企業的短期行為,或是因解聘該企業而影響這項基金的安全,必須由業主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。

維修基金的突出特點就是它數額巨大并可以持續使用,因此應在保證安全的基礎上,爭取產生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。

3.一業為主,多種經營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經濟負擔情況下,物業管理企業可根據自身的情況,積極開辦多種經濟實體,開展多種經營,創造經濟效益,以業養業,補充小區物業管理經費不足。如組建工程隊,完善住宅小區配套建設,建小區圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統一管理,統一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發廳等。這些經濟實體既為小區內住用人服務,也向社會承接業務,用多種經營取得的部分利潤,彌補管理經費的不足,實現以業養業的目的。

物業管理企業開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業管理企業的收入和經營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業管理經費穩定的來源。這里之所以將物業管理企業開展多種經營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業管理經費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善,從推動物業管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發,而提出的在一定時期內帶有較強過渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區管理經費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業管理的發展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業管理給予大力扶持。

目前,政府對物業管理的扶持主要體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括 :

1.制定住宅小區物業管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。

2.規定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。

3.規定物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策,在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。

4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區日常管理費用的負擔。如北京市規定,小區內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費用。

5.開發建設單位給予一定的支持。開發建設單位的支持主要體現在以優惠的方式提供一定數量的管理用戶和經營性配套商業用戶。有以下2種優惠方式:

按成本價出售。如有的城市規定,開發建設單位將規劃建設的專業管理用戶和小區住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業網點房,按建筑成本價出售。物業管理企業利用商業網點用房開展方便住宅小區內居民生活的各項服務,由物業管理企業統一經營管理,經營收入用于小區物業管理。

6.以成本租金租用。這是指對經營性商業用房采取不全出售的辦法,物業管理企業以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區物業管理。

隨著市場經濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發建設單位為了自身的聲譽和經濟效益,對所建造的住宅日后的物業管理也會給予必要的支持。

二、居住小區物業管理服務收費原則

《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規定:物業管理單位開展正當物業管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業管理收費應當根據所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導價和經營者定價。

1.實行政府定價、政府指導價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。

其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規定對水、電、房租、煤氣、衛生5費統收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區等高標準住宅小區提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。

實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準,由物業管理企業根據實際提供的服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業管理行

政主管部門意見后,以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理企業可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。

2.實行經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規定有統一收費標準者外,服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。

實行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代表、使用人代表協商議定,并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統一。

三、居住小區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算方法

(一)居住小區公共性收費的費用構成

“暫行辦法”第八條對居住小區公共性服務收費的費用構成,作了如下的規定: