物業(yè)設(shè)施設(shè)備交接驗收管理標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)項目設(shè)施設(shè)備交接驗收管理標(biāo)準(zhǔn)
一、公共設(shè)施設(shè)備交接驗收工作流程
項目應(yīng)提供的移交資料
1、設(shè)施設(shè)備移交清單;2、設(shè)施設(shè)備圖紙及
設(shè)備資料;3、設(shè)施設(shè)備移交日程計劃表
物業(yè)對移交資料的核對檢查
1、物業(yè)核對設(shè)施設(shè)備資料移交清單;
2、凡缺必須提供的資料,物業(yè)發(fā)文協(xié)調(diào)。
驗收移交方式流程約定
1、項目提供系統(tǒng)資料、設(shè)備培訓(xùn)安排
2、確定移交方/接管方人員及聯(lián)系方式
現(xiàn)場實物清點檢驗
1、設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場實物檢查初驗
2、設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場實物清點核驗
具備驗收條件有問題需時間改缺陷多需先代管不具驗收條件
項目督促限物業(yè)無責(zé)代管安全及功能性
期整改消項項目督促整改缺陷,不驗接
合格或基本合格復(fù)驗不合格
二、竣工驗收與物業(yè)交接驗收的區(qū)別
正確認(rèn)識和區(qū)分竣工驗收和物業(yè)驗收的區(qū)別,有助于物業(yè)服務(wù)中心配合開發(fā)商做好物業(yè)驗收接管工作。
1.0驗收的目的不同
1.1竣工驗收是檢驗建設(shè)工程是否達(dá)到國家相關(guān)規(guī)范要求、是否符合國家有關(guān)建設(shè)工程法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)與合同約定的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要求。
1.2物業(yè)驗收是在政府有關(guān)職能部門和監(jiān)理公司竣工驗收合格的基礎(chǔ)上,以物業(yè)設(shè)施安全運行和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管再驗收。
2.0驗收的要求不同
2.1竣工驗收是以施工單位通過自檢、監(jiān)理公司、開發(fā)商及其政府建設(shè)工程管理部門的技術(shù)規(guī)范性檢測驗收為主,含概建設(shè)工程各個階段、隱蔽工程、中間和最終的竣工驗收。
2.2物業(yè)驗收由于受技術(shù)手段、測試工具等多種原因所限,物業(yè)無法對工程內(nèi)部結(jié)構(gòu)、隱蔽工程定量技術(shù)參數(shù)等進(jìn)行檢查和測試,是以使用功能性和外觀性的驗收為主。
3.0驗收交接的條件不同
3.1竣工驗收交接的首要條件是工程按設(shè)計和合同要求全部施工安裝完畢,經(jīng)監(jiān)理公司、政府相關(guān)職能管理部門的技術(shù)規(guī)范性檢測驗收,達(dá)到國家規(guī)定的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
3.2物業(yè)驗收交接的條件是在竣工驗收合格,試運行正常,所有供電、暖通及通排風(fēng)、消防、給排水、等設(shè)施設(shè)備均能正常運作,房屋門牌編號等已經(jīng)正式確定后的接管再驗收交接。
4.0驗收交接的對象不同
4.1竣工驗收交接是由施工單位向開發(fā)商移交完成竣工驗收的物業(yè)。
4.2物業(yè)驗收交接是由開發(fā)商向物業(yè)服務(wù)公司移交竣工驗收合格后的物業(yè)。
5.0驗收交接的意義不同
5.1竣工驗收的通過,標(biāo)志著建設(shè)工程的施工安裝/調(diào)試/檢測/驗收全面合格完成。
5.2物業(yè)驗收的通過,標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)公司正式接管整個物業(yè),進(jìn)入物業(yè)管理實務(wù)
運作的開始。
三、工程竣工驗收國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范
序號國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范名稱國標(biāo)代碼
1建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)gb50300-2001
2屋面工程質(zhì)量驗收規(guī)范gb50207-2002
3地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范gb50208-2002
4建筑地面工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50209-2002
5建筑裝飾裝修工程施工及驗收規(guī)范gb50210-2001
6建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50242-2002
7通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50243-2002
8建筑電氣安裝工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50303-2002
9建筑電梯工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范gb50310-2002
10消防和火災(zāi)自動報警系統(tǒng)施工及驗收規(guī)范gbj303/gb50166
11供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范gb50052-95
12電力裝置的繼電保護(hù)和自動裝置設(shè)計規(guī)范gb50062-92
13建筑物防雷設(shè)計規(guī)范gb50057-94
【注】物業(yè)驗收交接時還應(yīng)注意復(fù)核:項目的建設(shè)工程合同的交付約定條款
四、物業(yè)驗收接管應(yīng)要求提供的資料
在物業(yè)驗收接管前,項目開發(fā)公司應(yīng)提供物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖,合同與協(xié)議中的技術(shù)指標(biāo)和維保條款等給物業(yè)服務(wù)公司。若驗收時尚未完成竣工圖,應(yīng)提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明,竣工圖最遲必須在免費保修期開始后的六個星期內(nèi)提供。
物業(yè)服務(wù)公司需依據(jù)所提供的技術(shù)資料,對物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行驗收接管和操作、維保管理,按常規(guī)工程項目情況,項目開發(fā)公司應(yīng)提供以下技術(shù)資料,但不限于此:
1.0建筑、結(jié)構(gòu)、裝修方面的資料
1.1總平面圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖。
1.2裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門窗及幕墻等材料表)
1.3質(zhì)監(jiān)、規(guī)劃、消防、環(huán)保及園林管理等政府職能部門的驗收報告。
1.4土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料。
1.5房屋面積測量報告
1.6房屋沉降測試報告
1.7防水工程的及盛水試驗報告
1.8隱蔽工程驗收鑒證單
1.9其他國家建設(shè)工程規(guī)定交接的資料。
2.0弱電系統(tǒng)方面的資料
2.1各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(包括屋宇自動控制系統(tǒng)、消防自動報警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)等);
2.2各弱電系統(tǒng)圖、平面圖;
2.3弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證;
2.4消防局、技防辦、有線電視臺等政府職能部門的驗收合格證明;
2.5設(shè)備原理圖、電腦軟件程序和說明等。
3.0電氣系統(tǒng)方面的資料
3.1高低壓變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊
3.2電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗收資料及說明。
3.3電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。
3.4各種用電設(shè)備調(diào)試、測試驗收報告。
3.5避雷裝置系統(tǒng)圖、測試報告、防雷辦驗收報告。
4.0給排水方面的資料
4.1噴淋、消火栓水系統(tǒng)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。
4.2消防水、給水、排水系統(tǒng)圖
、平面圖及電氣控制圖。
4.3消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表。
4.4消防驗收批文,衛(wèi)生防疫、排水檢測和質(zhì)驗站等政府職能部門驗收報告。
4.5消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗測報告,產(chǎn)品合格證及承包商資料。
4.6污水處理系統(tǒng)竣工圖紙,衛(wèi)生防疫站驗收批文。
4.7蓄水池、水箱的水質(zhì)檢測報告。
5.0空調(diào)系統(tǒng)方面的資料
5.1空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。
5.2空調(diào)及送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。
5.3空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)的試壓、調(diào)試、試運行報告。
5.4空調(diào)機(jī)組、新風(fēng)機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備明細(xì)表、產(chǎn)品合格證及承包商資料。
6.0動力設(shè)備方面的資料
6.1鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊。
6.2鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖,煤氣調(diào)壓站、煤氣管道系統(tǒng)圖。
6.3鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)、電梯等設(shè)備的調(diào)試檢測報告、產(chǎn)品合格證書。
7.0工程合同/協(xié)議(物業(yè)服務(wù)公司需要明確掌握:合同/協(xié)議中的技術(shù)指標(biāo)和維保范圍、維保期限、維保責(zé)任等條款)
8.0其他項目開發(fā)公司、工程承包商,物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為需要提供的資料。
五、物業(yè)正式驗收交接程序
根據(jù)項目的施工進(jìn)度和業(yè)主入住的情況不同,房產(chǎn)開發(fā)商一般要求物業(yè)公司對其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗收接管,但物業(yè)項目的最終移交應(yīng)在通過政府有關(guān)職能部門和房產(chǎn)開發(fā)商的竣工驗收基礎(chǔ)上,以物業(yè)公司驗收通過為準(zhǔn)。
1.0物業(yè)正式驗收交接的條件
1.1提供被驗收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖,應(yīng)提供最終的施工圖,并附詳細(xì)的設(shè)計修改說明)。
1.2提供被驗收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他有關(guān)資料。
1.3提供或出示政府有關(guān)職能部門驗收證明。
1.4提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和操作維護(hù)培訓(xùn);
1.5提供所有測試、檢驗和分析報告。
1.6提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)和維保條款。
1.7提供承包商、供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料。
2.0不具備物業(yè)驗收交接的情況
2.1嚴(yán)重違反國家有關(guān)法規(guī)。
2.2未能通過有關(guān)政府職能部門的合格驗收。
2.4設(shè)備機(jī)房不能完全獨立封閉。
2.5其他可能危及設(shè)備正常運行和人身安全的。
3.0缺陷整改
對在驗收中發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完事項、工程缺陷或由于成品未能有效保護(hù)導(dǎo)致的受損等情況,物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)做好詳細(xì)的缺陷記錄,供房產(chǎn)開發(fā)商督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改,對不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對問題較嚴(yán)重的,則向開發(fā)商建議暫緩驗收交接,待整改完成后重新驗收。
4.0系統(tǒng)設(shè)備的試運行
若部分設(shè)備或整個系統(tǒng)尚未通過最終的驗收,但由于業(yè)主入住需要必須開啟運行某些系統(tǒng)設(shè)備,物業(yè)服務(wù)公司一般僅做實物驗收,并嚴(yán)格按房產(chǎn)開發(fā)商的書面要求進(jìn)行管理和操作,在此期間,技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)負(fù)責(zé)把關(guān),若發(fā)生任何問題或意外,除物業(yè)服務(wù)公司的人為原因外,責(zé)任由房產(chǎn)開發(fā)商督促承包商負(fù)責(zé),對于重要系統(tǒng)設(shè)備必要時可簽定臨時試運行代管協(xié)議,明確相關(guān)各方的責(zé)任界面。
5.0驗收通過
被驗收物業(yè)設(shè)施完好,系統(tǒng)設(shè)備運行情況正常,所有技術(shù)指標(biāo)均達(dá)到國家相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)或合同約定的要求,經(jīng)有關(guān)各方書面確認(rèn)驗收通過,由房產(chǎn)開發(fā)商督促承包商(或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具等,正式交由物業(yè)管理服務(wù)公司接收管理。
6.0保修期的確定
按正常情況,物業(yè)整體驗收結(jié)束,正式進(jìn)入保修期。但物業(yè)的正式驗收交接往往是一段相當(dāng)長的過程,在此期間,有些設(shè)備可能會因先期投入運行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期,故需要房產(chǎn)開發(fā)商與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個項目的保修期的起止日期,書面通知物業(yè)服務(wù)公司,而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng),若需要簽續(xù)保合同,房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。
六、物業(yè)交接驗收隱蔽工程的檢查要點
1.0建筑結(jié)構(gòu)部分
1.1墻、柱、地坪各類建筑裂縫、空鼓。
1.7通氣管的堵塞、開裂、破損。
1.8空調(diào)用的平臺/支架、穿墻管、冷凝水管(外機(jī)位尺寸是否滿足空調(diào)功率需求)。
1.9門洞/窗洞的方正;陽角/陰角處的方正。
1.10預(yù)埋件的防腐,如:臺盒架、預(yù)埋鐵、接地樁等。
1.11地坪與地板擱柵的平整、松動。
2.0電氣部分
2.1各類預(yù)埋管、線、箱、盒的絕緣與接地。
2.2漏電開關(guān)安裝規(guī)范。
2.3穿線管口(入箱平齊、毛刺、亂絲脫扣、護(hù)圈、納子)。
2.4穿線管的容量、彎頭數(shù)量、壓扁、凹陷、開裂、彎曲半徑、金屬管焊接與防腐。
2.5穿線管內(nèi)的積水、砂漿、雜物。
2.7電器箱/盒與配線管的位置(頂/側(cè)/底)。
2.8配電箱、開關(guān)/插座盒的安裝牢度、位置、銹蝕。
2.10電器安裝的牢度、整齊和維修方便度。
2.11吊頂內(nèi)軟管長度、過路盒、吊/支架和檢修口(封吊頂前檢查)。
3.0管道部分
3.1管道的抗?jié)B漏情況,有無裂紋、砂眼、接口不良(參見水壓試驗)。
3.2管道的堵塞(沖洗、通球試驗)。
3.3管道的保溫(防凍、防結(jié)露)。
3.4管道/支架的防腐,重點是煨彎處、電焊縫絞、絲口等處。
3.5下水管道的坡度。
3.6透氣管及配件。
3.7各類閥門、儀表。
3.8支墩/吊攀的位置、數(shù)量和間隔。
3.9地漏周邊的密封及內(nèi)部的水封。
3.10檢修孔的位置、封堵、齊全。
七、物業(yè)接管時的設(shè)備操作培訓(xùn)要求
物業(yè)系統(tǒng)設(shè)備在交由物業(yè)服務(wù)公司正式接管前,為使物業(yè)相關(guān)工作人員盡快了解已通過驗收的系統(tǒng)設(shè)備技術(shù)參數(shù)和設(shè)備特性,掌握系統(tǒng)設(shè)備的正確操作和維護(hù)方法,業(yè)服務(wù)公司可請開發(fā)公司督促承包單位提供系統(tǒng)設(shè)備相關(guān)的專業(yè)操作和基本維護(hù)培訓(xùn)。
1.0物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)要求承包單位預(yù)先提供
培訓(xùn)計劃,培訓(xùn)項目的名稱內(nèi)容、培訓(xùn)具體的日程計劃安排。
2.0為使培訓(xùn)工作有效進(jìn)行,承包單位應(yīng)提供正確的系統(tǒng)設(shè)備圖紙及設(shè)備操作和維護(hù)手冊等培訓(xùn)資料,以及其它各種需要的培訓(xùn)教材,所有培訓(xùn)教材資料須以中文版本為準(zhǔn)。
3.0培訓(xùn)內(nèi)容通常應(yīng)包括:設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計說明,設(shè)備系統(tǒng)圖、設(shè)備技術(shù)參數(shù)和設(shè)備特性;設(shè)備操作程序、日常運作注意事項,例行維修保養(yǎng);常見故障判別、故障應(yīng)急處理、故障檢修要領(lǐng)和報修方式,以及承包單位需要說明和解釋的其它事項。
4.0為保證培訓(xùn)效果,設(shè)備專業(yè)培訓(xùn)課程應(yīng)請承包單位委派資深技術(shù)人員講授。
5.0系統(tǒng)設(shè)備的專業(yè)性培訓(xùn)方式,應(yīng)由承包單位委派資深代表,結(jié)合現(xiàn)場實物進(jìn)行演示指導(dǎo)培訓(xùn),填寫培訓(xùn)記錄及必要時的培訓(xùn)考核記錄。
6.0設(shè)備系統(tǒng)培訓(xùn)課程完成后,相關(guān)設(shè)備培訓(xùn)整套教材,應(yīng)交由物業(yè)服務(wù)公司保管。
八、相關(guān)記錄
1、物業(yè)驗收接管要求提供的圖紙資料
2、工程圖紙接管簽收單
3、設(shè)施設(shè)備資料交接簽收單
4、竣工圖紙及設(shè)備資料接管匯總登記表
5、設(shè)施設(shè)備總體驗收交接簽證單
6、公共設(shè)施設(shè)備自查單
7、設(shè)備機(jī)房驗收記錄單
8、消防設(shè)備驗收記錄單
9、電氣工程驗收記錄單
10、空調(diào)設(shè)備驗收記錄單
11、給排水設(shè)備驗收記錄單
12、公區(qū)設(shè)施驗收記錄單
13、設(shè)備驗收交接記錄表
14、交接驗收維保整改單
