某花園小區房屋建筑主體管理方案
花園小區房屋建筑主體管理方案
一、房管工作內容
房屋主體結構安全預防勘察,房屋結構及附屬設施的日常巡查及日常養護,房屋修繕工程管理及修繕資金統籌管理和安排(別墅!),房屋裝修施工監理,系統vi識別牌的規劃設計及維護管理,物業管理活動質量檢查監督,服務體系的建立及服務質量監督。
二、房屋建筑結構及附屬設施管理
建立勘察機制,管理處擬定計劃后,由工程技術員每半年定期組織1次對各房屋主體結構部分進行巡檢,分析建筑結構情況,以保證房屋安全使用。建立巡查養護制度,每日周1次對全小區進行系統巡查,巡查范圍包括屋頂(面)、樓梯及扶手、外墻、道路、車場、圍墻、門窗、設備機房、化糞池、其他配套設施及環境巡視;對巡查發現需進行維護的,及時進行維護;對環境問題及時協調處理和整改。
三、維修養護資金管理
自進入管理之日起建立維修養護資金專項檔案;使用時按總體計劃負責立項申請及可行性分析;由物業公司負責審核后相關主管部門審批,完成資金統籌后及時進行養護或修繕施工;對所有養護費使用項目,建立系統的檔案一式二份,長時間保存。
四、基本管理
建立系統的日常資料檔案,保持管理工作的連續性、可查性、可比性。包括樹立小區平面圖,設立各項管理告示牌、vi識別牌;建立物業交接、驗收檔案,圖紙資料檔案;設立宣傳欄并形成定期出版制。每年進行1-2次對小區業主意見征詢,及時改進工作作風和管理方式,提高工作效率,提高服務質量。
五、房屋維護工程管理
維修工程采用預算審核及招標管理,技術性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修,技術要求高或使用資金大的項目實行招標制并按合同方式發包;維修過程由專職工程技術員負責施工監理。
六、實施數據化管理
自開展管理工作始,實行數據的統一管理,規范管理工作,力求作到任何數據的來源均達到有真實依據;為小區管理累積管理痕跡。
※日常房管事務管理工作實施規范運作,如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~9:30巡視;9:30~12:00跟蹤監督;14:00~15:30(學習、培訓、應按培訓計劃而不是日常工作)整理檔案;15:30~16:30巡視;16:30~18:30走訪、回訪考核標準
工作內容跟蹤
監督日常:3遍/天;入伙期間:8小時/天;
巡視日常:2遍/天;竣工期間:8小時/天;
走訪1次/周;1遍/月;
回訪處理率:100%,回訪記錄100%。
處理內容與處理方法日檢
項目1、施工巡視;2、違章檢查;3、車輛管理;4、治安;5、清潔;6、綠化;7、維修;8、機電設備;9、社區活動;10、員工宿舍;11、內務巡視。
處理
方法1、記錄巡視發現的問題,搜集資料;
2、對巡視中發現的問題,分類進行處理并及時向有關部門反饋解決;
1)填寫意見轉呈表;
2)發現的維修不合格,填寫維修記錄,及時反映到主管部門;
3)即行關閉輕微不合格項目;
4)發現違章行為按'違章處理規定'執行;
5)發現嚴重不合格項,填寫糾正措施報告。
周檢
項目全面檢查住宅區各項工作,著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。
處理
辦法管理處主任組織各部門主管、領班,對發現的不合格項及時整改,嚴重不合格項制定糾正措施。
考核標準平時日檢、周檢、月檢按iso9002質量體系考核標準執行;
年終按國家建設部對'全國城市物業管理優秀示范區'的考核驗收標準執行。
※小區設施、照明日常管理工作,實施規范運作。如下表:
主要內容
運行組值班:保障小區辦公、供水、供電等正常運作并做好記錄;
巡視:巡視設備運作情況,做好巡查記錄;
維修組負責設施、設備的各項維修、保養工作,并做好記錄;
定期清潔設備;
負責對設備設施進行全面巡視、檢查,發現問題及時處理。
檢查項目及處理方法
檢查項目1、水泵;2、水池、水箱;3、風機;4、防盜監控系統; 5、對講報警系統;6、火災報警控制系統; 7、消火栓;8、干粉滅火器。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核按iso9002質量標準;
年終考核按國家'優秀示范區'標準考核。
※小區設施日常維修養護管理工作,實施規范運作。如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~10:00跟蹤監督;10:30~12:00維修養護;14:00~15:30巡視維修養護;15:30~17:00整理學習;17:00~18:30回訪。
主要工作
房屋本體室內:小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。
樓梯、墻面:發現問題按原樣及時修復,每年全面檢查一次,3~4年全面修補刷漆一次。
公共
設施室內污水系統:每月檢查一次,發現問題及時修補。
道路車場:每天檢查1遍,隨壞隨修;
明暗溝:每周檢查1遍,隨壞隨修;
供水電氣:每月細查1遍;
樓道燈:每月檢查1遍,即壞即修。
檢查項目及處理方法
檢查項目1、地基基礎;2、梁柱板主體;3、墻體;4、頂棚;5、樓梯扶手;6、公共門窗;7、隔熱層、防水層;8、水池; 9、消防設施;10、信報箱;11、標識;12、散水坡;13、上下雨污水管;14、設備房;15、道路;16、道路;17、電纜溝蓋板;18、路面;19、踏步臺階;20、給排水;21、路燈;22、清潔設備;23、娛樂設施。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核按iso9002質量標準;
年終考核按國家建設部考核標準。
