物業(yè)管理公司籌建方案-參考（十二篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-02-29 18:00:15 查看人數(shù)：50

物業(yè)管理公司籌建方案-參考

第1篇物業(yè)管理公司籌建方案-參考

物業(yè)管理公司籌建方案參考

籌建物業(yè)管理公司主要要從以下幾方面考慮

一、物業(yè)管理公司的資質(zhì)要求:

為了加強(qiáng)和促進(jìn)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展,保證物業(yè)管理公司組建質(zhì)量,根據(jù)《公司法》的要求,全國(guó)各地城市地方人民政府頒布了物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審查的規(guī)定。如上海的《上海市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)管理暫行辦法》中將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)劃分為三級(jí)

1.一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:

(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在50萬(wàn)平米以上,或者管理涉及物業(yè)在20萬(wàn)平米以上;

(2)管理物業(yè)類型三種以上或管理涉外物業(yè)兩種以上,物業(yè)類型是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場(chǎng)、廠房等以及其他特種房屋(下同);

(3)管理物業(yè)必須有兩個(gè)以上為優(yōu)秀小區(qū)或者大廈,且管理達(dá)標(biāo)面在50%以上;

(4)企業(yè)經(jīng)理或者常務(wù)副經(jīng)理必須從事物業(yè)管理工作3年以上;

(5)具有經(jīng)濟(jì)類、工程類中級(jí)職稱管理人員10人以上;

(6)企業(yè)經(jīng)營(yíng)年限必須在3年以上;

(7)企業(yè)注冊(cè)資本50萬(wàn)元以上(含50萬(wàn)元)

2.三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)必備條件:

(1)管理物業(yè)規(guī)模一般在3萬(wàn)一20萬(wàn)平米,或者管理涉外物業(yè)1萬(wàn)~5萬(wàn)平米;

(2)有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱管理人員3人以上;

(3)企業(yè)注冊(cè)資本10萬(wàn)元以上(含10萬(wàn)元);

3.處于以上兩種類型之間的為二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

對(duì)于物業(yè)管理公司在管理物業(yè)規(guī)模3萬(wàn)平米以下或涉外物業(yè)規(guī)模l萬(wàn)平米以下的暫不定級(jí)。

物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批時(shí)所要提供的資料

1、內(nèi)資企業(yè)(全民、集體、股份制、股份合作制)

(1)物業(yè)管理公司資質(zhì)申請(qǐng)報(bào)告;

(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件;

(3)管理章程;

(4)公司法定代表人任命或聘任書(shū);

(5)驗(yàn)資證明;

(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明;

(7)擁有或委托管理物業(yè)證明(委托管理協(xié)議書(shū));

(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書(shū)或證明文件;

(9)其他有關(guān)資料。

2.外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作、外商獨(dú)資)

除需要提供內(nèi)資企業(yè)申報(bào)審批所需的有關(guān)資料外,還需要提供合資或合作項(xiàng)目議定書(shū)、合同等文件的副本及中方投資審批機(jī)關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)文件。 3.私營(yíng)企業(yè)

(1)業(yè)主身份證明(復(fù)印證);

(2)業(yè)主的工作簡(jiǎn)歷;

(3)申請(qǐng)資質(zhì)審批的報(bào)告;

(4)管理章程;

(5)驗(yàn)資證明;

(6)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所證明;

(7)擁有或委托管理物業(yè)的證明;

(8)雇員的名冊(cè);

(9)專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū);

(10)其他有關(guān)資料。

二、物業(yè)管理公司資質(zhì)審批程序

國(guó)家房產(chǎn)行政管理體系――各地區(qū)房產(chǎn)管理局收到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告及申報(bào)資料齊全后,在一定時(shí)間內(nèi)(通常規(guī)定為兩個(gè)星期內(nèi))審核完畢,符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的,核發(fā)批準(zhǔn)文件,其他必須按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)構(gòu)辦理注冊(cè)登記,在手續(xù)辦完后才能對(duì)外營(yíng)業(yè)。

三、物業(yè)管理公司設(shè)立和工商登記

(一)組織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照《公司法》可以成立“有限責(zé)任公司”、“股份合作公司”兩種。

(二)工商登記根據(jù)《公司法》有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè),在注冊(cè)登記中會(huì)遇到一些問(wèn)題,為了今后更好的開(kāi)展工作,有必要搞清楚。

1.物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)宗旨應(yīng)含有以下幾個(gè)方面:

(1)物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善,是一個(gè)復(fù)雜、完整的系統(tǒng)工程。因此物業(yè)管理公司應(yīng)積極參與社會(huì)分工,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)良性循環(huán),促進(jìn)我國(guó)住房制度改革的深化。

(2)對(duì)所管理的房產(chǎn)及各類附屬設(shè)施進(jìn)行科學(xué)的管理與養(yǎng)護(hù),使其物業(yè)保值、增值, 延長(zhǎng)其使用壽命,最大限度地實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的節(jié)約。 (3)物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè),服務(wù)對(duì)象是人。所以應(yīng)以業(yè)主(使用人)為對(duì)象,開(kāi)展各類經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),寓經(jīng)營(yíng)與管理十服務(wù)之中,提供全方位的方便服務(wù)。

(4)發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能,為業(yè)主(使用人)創(chuàng)造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境,最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三個(gè)效益的統(tǒng)一。

(5)履行社會(huì)管理義務(wù),積極開(kāi)展兩個(gè)文明建設(shè),致力于全社會(huì)的文明和進(jìn)步。

2.經(jīng)營(yíng)范圍根據(jù)物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)宗旨要求,物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)范圍有:

(1)管理方面: 樓宇(多層、高層)管理; 房屋的修繕管理; 設(shè)備的維修、保養(yǎng)管理; 車輛運(yùn)行及看護(hù)管理; 治安管理; 清潔環(huán)衛(wèi)管理;綠化管理; 消防管理; 物業(yè)保險(xiǎn)管理等。

(2)服務(wù)方面: 物業(yè)修繕; 物業(yè)租售代理; 物業(yè)清掃保潔; 搬家、裝潢服務(wù)。車輛出租; 綠化工程及花木租售; 燃料供應(yīng);蔬菜糧食供應(yīng); 服裝清洗供應(yīng); 美容美發(fā); 康樂(lè)健身; 幼兒教育; 老年服務(wù); 家教服務(wù); 商業(yè)服務(wù)等。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的范圍非常廣泛,但其目的是為所管物業(yè)范圍內(nèi)的居民或單位提供優(yōu) 質(zhì)、方便的各種服務(wù)。

第2篇物業(yè)管理方案編制評(píng)審作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

物業(yè)項(xiàng)目管理方案編制及評(píng)審作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1.0目的

通過(guò)有計(jì)劃的統(tǒng)一編制及經(jīng)過(guò)評(píng)審,使方案專業(yè),能體現(xiàn)公司的精髓并適

應(yīng)顧客的需求

2.0范圍

適用于公司《物業(yè)管理方案》的編制和評(píng)審工作。

3.0職責(zé)

3.1拓展部負(fù)責(zé)《物業(yè)管理方案》的組織編寫(xiě)工作。

3.2公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)審閱或由分管領(lǐng)導(dǎo)組織評(píng)審會(huì)議對(duì)《物業(yè)管理方案》實(shí)施評(píng)審。

3.3拓展部根據(jù)審閱或評(píng)審結(jié)論、意見(jiàn)或建議對(duì)《物業(yè)管理方案》進(jìn)行修改、補(bǔ)充和完善。

4.0 內(nèi)容

4.1拓展部負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)授權(quán)的物業(yè)項(xiàng)目組織編制《物業(yè)管理方案》。

4.2《物業(yè)管理方案》的內(nèi)容主要包括:物業(yè)項(xiàng)目概況、對(duì)項(xiàng)目的理解和工作定位、工作思路或構(gòu)想、工作計(jì)劃與實(shí)施、經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算、相關(guān)附件等。

4.3《物業(yè)管理方案》一經(jīng)批準(zhǔn)則視為公司在本項(xiàng)目上向招標(biāo)方傳達(dá)管理思想、工作計(jì)劃的唯一合法文件,不得隨意變更,公司另行授權(quán)修改、補(bǔ)充的除外。

4.4報(bào)批《物業(yè)管理方案》按照文件急緩程度分為5個(gè)等級(jí)。第一級(jí)文件要求公司在一個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù)意見(jiàn);第二級(jí)文件要求公司在兩個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù)意見(jiàn);第三級(jí)文件要求公司在三個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù);第四級(jí)文件要求公司在四個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù);第五級(jí)文件要求公司在五個(gè)工作日內(nèi)做出批復(fù),以保證項(xiàng)目順利進(jìn)行。

5.5 《物業(yè)管理方案》批辦的緩急級(jí)別由拓展部根據(jù)項(xiàng)目跟進(jìn)的實(shí)際情況確定。項(xiàng)目經(jīng)理在上報(bào)《物業(yè)管理方案》審批時(shí)需注明文件報(bào)批的等級(jí)。

5.6《物業(yè)管理方案》一經(jīng)批準(zhǔn),拓展部負(fù)責(zé)在1個(gè)工作日內(nèi)送達(dá)對(duì)方,外地客戶可根據(jù)緩急程度在4個(gè)工作日內(nèi)郵遞送達(dá)。

5.7《物業(yè)管理方案》編制過(guò)程中需其他部門(mén)配合完成的工作由拓展部提出計(jì)劃內(nèi)容和要求,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后傳達(dá)至相關(guān)部門(mén)實(shí)施;拓展部有權(quán)就各部門(mén)的配合工作及其成果進(jìn)行調(diào)配、審查和評(píng)估上報(bào)。

5.8經(jīng)批準(zhǔn)的《物業(yè)管理方案》應(yīng)在公司檔案管理部門(mén)備案(書(shū)面及電子文檔各一份);未經(jīng)公司同意,任何人不得擅自將最終方案向第三方傳播。

5.9標(biāo)書(shū)編制流程圖

成立編標(biāo)小組--研讀招標(biāo)書(shū)--標(biāo)書(shū)編制意見(jiàn)匯總--標(biāo)書(shū)大綱編寫(xiě)--審定標(biāo)書(shū)大綱--編標(biāo)小組分頭編寫(xiě)--標(biāo)書(shū)主編合成初稿--標(biāo)書(shū)審議修改--標(biāo)書(shū)修改--標(biāo)書(shū)評(píng)審--標(biāo)書(shū)定稿

6.0相關(guān)記錄

6.1《物業(yè)管理方案》

6.2《合同評(píng)審記錄》

6.3《相關(guān)部門(mén)配合工作記錄》

6.4《方案?jìng)浒概c傳播記錄》

第3篇小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案：安全防范

華庭小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案:安全防范

5.安全防范管理方案

在小區(qū)管理中,應(yīng)當(dāng)運(yùn)用現(xiàn)有的科學(xué)技術(shù)手段與管理手段,依靠各種先進(jìn)的設(shè)備、工具和人的主觀能動(dòng)性,維護(hù)小區(qū)物業(yè)和業(yè)主(物業(yè)使用人)的安全,這是一項(xiàng)很重要的工作,最為廣大住戶所關(guān)注,特制訂常規(guī)防范與技術(shù)防范相結(jié)合的24小時(shí)全天候管理方案。

(1)管理內(nèi)容

a.常規(guī)防范:采用站崗值勤與巡邏值勤相結(jié)合的方式,協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主、(物業(yè)使用人)安全的行為。

門(mén)崗的任務(wù)

a.禮儀服務(wù)(向業(yè)主行舉手禮或注目禮);

b.維護(hù)出入口的交通秩序

c.制止身份不明人員、衣冠不整者和小商販進(jìn)入小區(qū);

d.嚴(yán)禁攜帶任何危險(xiǎn)品進(jìn)入小區(qū);

e.遇有外來(lái)人員將大件物品帶出小區(qū),即與物主核實(shí),并作登記。

f.為業(yè)主提供便利性服務(wù)

巡邏崗的任務(wù)

a.按規(guī)定路線巡視檢查,不留死角;

b.巡查車輛停放情況,維護(hù)道路暢通,做好安全防范工作;

c.對(duì)小區(qū)內(nèi)的嫌疑人進(jìn)行檢查防范;

d.小區(qū)樓宇安全檢查;

e.住戶裝修的安全檢查;

f.防范和處理各類治安案件;

g.防范和制止各類違反小區(qū)管理制度行為。

b.技術(shù)防范:運(yùn)用小區(qū)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng),對(duì)小區(qū)內(nèi)的治安情況實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控,確保小區(qū)安全。

對(duì)可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施,并及時(shí)通知值班保安就地處理。

值班保安接到治安報(bào)警,迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)酌情處理,并把情況反饋到監(jiān)控中心,監(jiān)控員作詳細(xì)記錄,留檔備查。

(2)管理措施

實(shí)施半軍事化管理,制訂各項(xiàng)保安管理制度和獎(jiǎng)懲措施,并嚴(yán)格付諸實(shí)施,以增強(qiáng)保安人員的工作責(zé)任心。

強(qiáng)化保安人員的內(nèi)務(wù)管理,開(kāi)展系統(tǒng)軍事化素質(zhì)培訓(xùn),提高保安人員的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能,每年組織不少于4次會(huì)操。

加強(qiáng)保安人員的行為規(guī)范教育,要求服裝統(tǒng)一,佩證上崗,言語(yǔ)文明,舉止得當(dāng)。

保安嚴(yán)格執(zhí)行巡更到點(diǎn)制度,確保巡邏質(zhì)量。

監(jiān)控中心設(shè)備每天檢查、保養(yǎng),監(jiān)控系統(tǒng)沿線影響監(jiān)控效果的雜物及時(shí)清除。

保安管理工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

保安管理運(yùn)作

保安領(lǐng)班工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

工作內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作頻度

定崗檢查檢查車管員;非機(jī)動(dòng)車輛發(fā)牌率100%;無(wú)可疑人物進(jìn)出;業(yè)主、住戶、商戶郵件不過(guò)夜。8小時(shí)

流動(dòng)巡查大樓安全全年無(wú)消防事故發(fā)生。盜竊案件發(fā)案率1%以下當(dāng)班時(shí)間內(nèi),二~三小時(shí)一次,突發(fā)事件隨叫隨到。

裝修監(jiān)督二次裝修發(fā)證率100%,無(wú)違章施工,無(wú)亂搭亂建現(xiàn)象發(fā)生。

車輛停放保管無(wú)可疑,閑雜人員接近車輛,無(wú)未關(guān)鎖門(mén)窗之車輛,有遺忘物品及時(shí)通知,重點(diǎn)守護(hù)

質(zhì)量檢查環(huán)境保護(hù)無(wú)破壞綠化,無(wú)亂扔、亂倒、亂吐、亂燒現(xiàn)象,無(wú)各種噪聲擾民

突發(fā)事件一般突發(fā)事件負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)處理,重大事件應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)局面,并迅速報(bào)有關(guān)部門(mén)3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)

法規(guī)學(xué)習(xí)帶領(lǐng)全體保安人員、車管員學(xué)習(xí)各項(xiàng)法律法規(guī)及政策條例等知識(shí)每周一次

思想教育帶頭遵紀(jì)守法,模范執(zhí)法,學(xué)雷鋒做好事,嚴(yán)明車管紀(jì)律每周一次

技能培訓(xùn)健身、擒拿格斗、隊(duì)列行走、跑步敬禮、消防訓(xùn)練每周一次

保安工作流程與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

工作內(nèi)容質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作頻度

定崗檢查無(wú)可疑人物進(jìn)出,外來(lái)人員應(yīng)做好登記24小時(shí)

流動(dòng)巡查小區(qū)安全被盜刑事治安案件年發(fā)率1%以下,全年無(wú)消防事故;業(yè)主、住戶、商戶郵件不過(guò)夜24小時(shí)巡邏

違法事件

裝修監(jiān)督檢查裝修施工單,違章率年1%以下

車輛停放保管無(wú)可疑、閑雜人員接近車輛,無(wú)未鎖門(mén)、窗車輛,遺忘物品及時(shí)通知,重點(diǎn)守護(hù)

環(huán)境保護(hù)無(wú)破壞綠化、無(wú)亂扔、亂倒、亂吐、亂燒現(xiàn)象,無(wú)各種噪聲擾民

突發(fā)事件一般突發(fā)事件負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)處理,重大事件應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)維護(hù)局面,并迅速報(bào)有關(guān)部門(mén)5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)

法規(guī)學(xué)習(xí)帶領(lǐng)全體保安人員、車管員學(xué)習(xí)各項(xiàng)法律法規(guī)及政策條例等知識(shí)每周一次

思想教育帶頭遵紀(jì)守法、模范執(zhí)法、學(xué)雷鋒做好事、嚴(yán)明車管紀(jì)律每周一次

技能培訓(xùn)健身、擒拿格斗、隊(duì)列行走、跑步敬禮、消防訓(xùn)練每周一次

工作質(zhì)量考核文件

《員工行為準(zhǔn)則》

《崗位職責(zé)》

《巡視檢查記錄》

《月工作質(zhì)量評(píng)估表》

《獎(jiǎng)懲制度》

第4篇物業(yè)管理員工培訓(xùn)方案

員工入職培訓(xùn)方案大綱

一. 培訓(xùn)對(duì)象

物業(yè)管理處全體員工

二. 培訓(xùn)目的

1. 全面理解物業(yè)管理服務(wù)概念,完善服務(wù)意識(shí);

2. 充分掌握大廈管理模式,提高工作質(zhì)量;

3. 熟悉大廈各種設(shè)備、設(shè)施的功能,降低事故率;

4. 掌握各類崗位職責(zé)、管理手冊(cè);

5. 通過(guò)全面階段性的職業(yè)培訓(xùn),提高員工的工作素質(zhì)。

三. 培訓(xùn)時(shí)間安排

新員工到職第一周集中培訓(xùn);

四. 培訓(xùn)內(nèi)容

員工內(nèi)部培訓(xùn)涵蓋面廣,內(nèi)容繁多,大致分為:

1. 公司企業(yè)文化;

2. 人事管理規(guī)章制度;

3. 財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度;

4. 工程管理;

5. 清潔管理;

6. 保安管理;

7. 客戶服務(wù);

8. 消防管理;

9. 意外事件處理;

10. 英語(yǔ)培訓(xùn);

11. 特殊工種將另行增加專業(yè)培訓(xùn)課程。

五. 培訓(xùn)負(fù)責(zé)

培訓(xùn)工作總體由人事部負(fù)責(zé),由各部門(mén)預(yù)先填寫(xiě)培訓(xùn)計(jì)劃表、并每次培訓(xùn)前一周提交培訓(xùn)申請(qǐng)表,人事行政主管跟進(jìn)配合安排培訓(xùn)進(jìn)度、培訓(xùn)人員、培訓(xùn)材料、培訓(xùn)考核等。

六. 培訓(xùn)方式

專業(yè)人員集中授課,由業(yè)務(wù)部門(mén)統(tǒng)一出卷考核。

七. 其它

培訓(xùn)結(jié)果將直接與員工評(píng)定掛鉤,作為員工通過(guò)試用期的參考依據(jù)。

此培訓(xùn)安排將作為大廈前期籌備員工培訓(xùn)的綱要性文件,大廈投入運(yùn)行后根據(jù)實(shí)際操作情況,對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容及方式作適當(dāng)調(diào)整及相應(yīng)的補(bǔ)充。

員工入職培訓(xùn)大綱

一、基層員工培訓(xùn)

基層員工總的來(lái)說(shuō),對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識(shí)尚欠了解,專業(yè)服務(wù)意識(shí)有待提高。針對(duì)此等情況,擬通過(guò)進(jìn)行有步驟、有計(jì)劃的系統(tǒng)培訓(xùn),提高其職業(yè)素養(yǎng),使大廈投入運(yùn)行時(shí)即可保證較高之服務(wù)水準(zhǔn)。

a. 共同培訓(xùn)內(nèi)容-由培訓(xùn)主管負(fù)責(zé)主講

1. 公司的企業(yè)文化、宗旨及工作方針;

2. 公司組織架構(gòu)及各主要負(fù)責(zé)人;

3. 各相關(guān)部門(mén)工作關(guān)系介紹;

4. 公司人事制度,員工手冊(cè)、管理手冊(cè);

5. 公司基本之財(cái)務(wù)政策;

6. 基本培訓(xùn)手冊(cè)內(nèi)容;

b. 各崗位培訓(xùn)內(nèi)容-由各部門(mén)負(fù)責(zé)推薦主管級(jí)以上員工主講

(一) 工程部

1. 工程部管理手冊(cè);

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責(zé);

4. 各類工作表式;

5. 各設(shè)備、設(shè)施位置;

6. 各機(jī)房規(guī)章制度;

7. 各機(jī)房鑰匙領(lǐng)用及移交制度;

8. 交接班制度;

9. 對(duì)講機(jī)使用及呼叫規(guī)范;

10. 報(bào)修單操作流程;

11. 緊急情況處理流程;

12. 各機(jī)電設(shè)備/設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃;

13. 安全操作守則;

14. 設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備運(yùn)行記錄、設(shè)備檢修記錄;

15. 備

品備件申領(lǐng)制度;

16. 對(duì)外服務(wù)禮儀及溝通技巧;

17. 節(jié)能意識(shí)培訓(xùn);

(二) 保安部

1. 保安部管理手冊(cè);

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責(zé);

4. 各類工作表式;

5. 各保安設(shè)備、設(shè)施位置;

6. 公共地區(qū)各通道鑰匙領(lǐng)用及移交制度;

7. 交接班制度;

8. 巡檢路線圖、巡檢流程;

9. 對(duì)講機(jī)使用及呼叫規(guī)范;

10. 各類保安工具的使用;

11. 消防培訓(xùn)(消防設(shè)施的位置、消防設(shè)備器材使用、消防制度、報(bào)警程序、緊急疏散程序及路線);

12. 保安計(jì)劃的制訂及實(shí)施;

13. 突發(fā)事件處理流程;

14. 對(duì)外服務(wù)禮儀及溝通技巧;

15. 外來(lái)施工人員管理;

(三) 清潔部

1. 清潔部管理手冊(cè);

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責(zé);

4. 各類工作表式;

5. 交接班制度;

6. 各類公共區(qū)域的清潔要求;

7. 各類設(shè)備/設(shè)施的清潔流程;

8. 清潔器械/工具的使用要求;

9. 清潔劑的使用要求;

10. 各類清潔用品的申領(lǐng)制度;

11. 突發(fā)事件處理流程;

12. 對(duì)外服務(wù)禮儀及溝通技巧;

13. 節(jié)約能源意識(shí);

14. 綠化園藝常識(shí);

(四) 管理部

1. 管理部管理手冊(cè)

2. 各類工作制度;

3. 各類崗位職責(zé);

4. 各類工作表式;

5. 交接班制度;

6. 對(duì)外服務(wù)禮儀及溝通技巧;

7. 客戶投訴處理流程;

8. 客戶入伙流程;

9. 裝修管理規(guī)程;

10. 客戶相關(guān)服務(wù)手續(xù)辦理;

11. 緊急事件處理流程;

12. 英語(yǔ)培訓(xùn);

(五) 財(cái)務(wù)部

1. 財(cái)務(wù)部管理手冊(cè);

2. 公司各類財(cái)務(wù)制度;

3. 各類財(cái)務(wù)表式;

4. 各類財(cái)務(wù)法律、法規(guī);

5. 各類付款/報(bào)銷流程;

6. 控制財(cái)務(wù)成本;

(六) 人事部

1. 人事部管理手冊(cè);

2. 公司各類人事制度;

3. 各類人事表式;

4. 各類人事法律、法規(guī);

5. 員工招聘、培訓(xùn)、賞懲、晉升、解聘等考核流程;

6. 控制員工數(shù)量及用工成本;

二、主管級(jí)員工培訓(xùn)-由經(jīng)理級(jí)以上人員主講

1. 服務(wù)意識(shí);

2. 管理藝術(shù);

3. 行業(yè)理念;

4. 團(tuán)隊(duì)合作能力;

5. 與其他部門(mén)的協(xié)調(diào)能力;

6. 與各供應(yīng)商及政府機(jī)關(guān)的溝通合作能力;

第5篇物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)管理工作方案

1、管理目標(biāo)

(1)確保項(xiàng)目?jī)?nèi)無(wú)因管理責(zé)任引發(fā)的重大火災(zāi)。

(2)維護(hù)好項(xiàng)目?jī)?nèi)的公共秩序,控制私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫(huà)、亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象;

控制小商小販進(jìn)入。

(3)有預(yù)見(jiàn)性地對(duì)任何可能危急業(yè)戶的安全情況,采取防范措施。

2、建立交互式聯(lián)動(dòng)治安網(wǎng)絡(luò)

(1)在項(xiàng)目設(shè)立流動(dòng)崗哨,實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制。

做到每?jī)尚r(shí)巡視一遍,并記錄安全情況及消防設(shè)備、公共物品的完好情況。

(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過(guò)對(duì)講機(jī)下達(dá)指令,巡邏人員可在1至3分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行支援。

(3)與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒕窆步P(guān)系,并商請(qǐng)其警官兼任管理處秩序維護(hù)指導(dǎo)員,定期與管理處秩序維護(hù)員分析治安形勢(shì)、特點(diǎn)以及防范的方法和技能。

3、緊急情況下的應(yīng)急處理措施

(1)發(fā)生盜竊、搶劫、交通事故、火災(zāi)等異常現(xiàn)象時(shí),管理處迅速調(diào)集巡邏秩序維護(hù)員,以最快的速度趕到現(xiàn)場(chǎng),控制局面,爭(zhēng)取主動(dòng)。

(2)迅速調(diào)整人力、物力,以確保應(yīng)急工作的順利進(jìn)行。

(3)發(fā)生案件時(shí),立即報(bào)警并維護(hù)現(xiàn)場(chǎng),協(xié)助公安機(jī)關(guān)調(diào)查破案。

(4)管理處主任應(yīng)在突發(fā)事件發(fā)生的第一時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),沉著、機(jī)智實(shí)施處理,并向上級(jí)進(jìn)行報(bào)告。

第6篇 xx家園物業(yè)日常管理方案：安全管理

盛世家園日常管理方案:安全管理

一、治安形式分析

盛世家園地處**支路與**南路的交匯處,在治安防范方畫(huà)存在以下一些難點(diǎn)和重點(diǎn):

(-)在入伙期居住區(qū)內(nèi)將存在大疊的臨時(shí)裝修施工人員:

(一)二期工程在一期旁進(jìn)行,導(dǎo)致周邊閑雜人員及外來(lái)旁務(wù)工的流動(dòng)性大、數(shù)疊多:

(二)一期小區(qū)內(nèi)未建有封閉圍墻,開(kāi)放式小區(qū)給管理上帶來(lái)難虔;

(三)大度配有大型商場(chǎng)和超市,人流過(guò)出耋大,并且人員復(fù)雜,在治笈管理上帶來(lái)一定難虔。

上述不利因素的存在,給我們的安全管理工作提出了較高的要求。為此,我們將在護(hù)衛(wèi)員的素質(zhì)塢養(yǎng)、安全防范體系的設(shè)定、安全管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)穆等方面采取對(duì)應(yīng)措施,確保居住區(qū)內(nèi)的安全秩e。

二、安全管理的措施及對(duì)策

(-)確保護(hù)衛(wèi)員綜合素質(zhì)

l、素質(zhì)管理。對(duì)護(hù)衛(wèi)員實(shí)施淮軍事化管理,采用我們?cè)趯?shí)踐中總結(jié)的一汛整套人員管理程序,做到'五統(tǒng)一''三集中`,即統(tǒng)一作愨、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、篥中管理。

2、意識(shí)培養(yǎng)。培養(yǎng)護(hù)衛(wèi)員的服務(wù)意識(shí),樹(shù)立'業(yè)主需要就是工作'的觀念,改變?cè)瓉?lái)護(hù)衛(wèi)員單一的護(hù)衛(wèi)功能,使我們的護(hù)衛(wèi)員成為'護(hù)衛(wèi)員、迎賓員、服務(wù)員'的篇機(jī)統(tǒng)一體。

(二)安空管理體系建立

1、我們采用大堂固定崗和機(jī)動(dòng)巡邏崗相結(jié)合的方式對(duì)小區(qū)進(jìn)行安空管理。機(jī)動(dòng)巡邏我們重點(diǎn)在小區(qū)內(nèi)死角的巡邏,確保管理不出現(xiàn)盲點(diǎn)。

2、在巡邏上,我們采用目前最先進(jìn)的數(shù)碼巡更系統(tǒng),通過(guò)科救手段提高巡邏工作。

3、在防范的策略上強(qiáng)調(diào)周邊小區(qū)的聯(lián)防,發(fā)揮的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

4、強(qiáng)調(diào)全員管理。我們要求車管員要求發(fā)揮港安固定崗的作用,管理處真他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù),建立起'快速反應(yīng),怏速支援'體系。

(三)安空督理的蔓點(diǎn)轉(zhuǎn)裙

1、接管入伙期,我們主要以人防為主,技防為輔。安空管理對(duì)象主要針對(duì)罔邊施工人員、現(xiàn)場(chǎng)裝修人員及外來(lái)可疑人員。這一時(shí)期的工作重點(diǎn)是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。

2、正常居住期,笈全防范逐步棠向人防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安仝管理對(duì)象主要針對(duì)外來(lái)閑雜人員,工作重點(diǎn)是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū),上下班離陘期重點(diǎn)疏導(dǎo)車輛,家庭防盜和公其秩序維護(hù)。

(四)充分用好技防措施

我們將充分利用好小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、數(shù)碼巡更系統(tǒng)等安全防護(hù)設(shè)施對(duì)小區(qū)實(shí)施更好地安全管理。

港安事件處理流程及治安管理規(guī)定詳見(jiàn)公司 is09oo1體系文件。

第7篇 z園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

荔園住宅小區(qū)物業(yè)管理方案

第一章物業(yè)管理目的

l、保持和提高物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)**園小區(qū)整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理和服務(wù),以防止使用不當(dāng),損壞物業(yè)。

2、創(chuàng)造良好環(huán)境,統(tǒng)籌安排**園小區(qū)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù),強(qiáng)化宣傳,對(duì)業(yè)主進(jìn)行依法管理約束,共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。

3、維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。為了能使業(yè)主的物業(yè)滿足其居住、保值、增值、享受良好服務(wù)等目的,加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶的行業(yè)管理、服務(wù),以達(dá)到維護(hù)全體業(yè)主的整體利益,從而有利于每一位業(yè)主。

4、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理,不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量,維護(hù)和提高開(kāi)發(fā)商及本物業(yè)公司的社會(huì)聲譽(yù)。

5、以良好的售后服務(wù)建立**園品牌形象,以高附加值回饋業(yè)主及開(kāi)發(fā)商,使物業(yè)開(kāi)發(fā)、管理處于良性循環(huán)。

第二章物業(yè)管理原則

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其實(shí)施細(xì)則以及有關(guān)規(guī)定,本著'以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余'和'精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的管理原則,執(zhí)行公司為業(yè)主創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境的質(zhì)量方針,實(shí)行'管、養(yǎng)、修、服務(wù)'為一體的綜合管理。

第三章物業(yè)管理方式

成立**園項(xiàng)目管理處,全權(quán)負(fù)責(zé)**園小區(qū)項(xiàng)目管理,制訂年度管理目標(biāo),在經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算自負(fù)盈虧,實(shí)現(xiàn)小社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。

第四章物業(yè)管理內(nèi)容

l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。(建筑保質(zhì)/保修期之外)

2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。(設(shè)施設(shè)備保修期之外)

3、規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

4、項(xiàng)目配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。

5、公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔。

6、車輛行駛和停泊管理。

7、配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等秩序維護(hù)工作(不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保管責(zé)任)。

8、項(xiàng)目物業(yè)管理收支和財(cái)務(wù)管理。

9、建議發(fā)展商和業(yè)主選擇、購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。

10、接待、處理有關(guān)物業(yè)管理方面的投訴、意見(jiàn)和建議。

11、溝通、調(diào)處與當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門(mén)和其他相關(guān)單位的工作關(guān)系。

12、開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng),建設(shè)社區(qū)精神文明。

13、建立、管理物業(yè)及業(yè)主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。

第五章物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項(xiàng)目標(biāo)

一、總體目標(biāo)

在管理合同期內(nèi)將小區(qū)管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的高檔人文住宅區(qū)。

二、分項(xiàng)指標(biāo)

l、房屋及公共配套設(shè)施完好率98%以上。

2、住宅區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化達(dá)標(biāo)率95%。

3、房屋零修、急修及時(shí)率99%以上。

4、違章發(fā)生率1%以下,處理率100%。

5、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%

6、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率90%以上,投訴處理率100%。

第六章實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理目標(biāo)的措施

一、管理體制和人員配備

1、管理架構(gòu)

我公司擬設(shè)**園物業(yè)管理處作為公司的外派機(jī)構(gòu),全面負(fù)責(zé)南湖佳園小區(qū)項(xiàng)目的日常管理動(dòng)作,統(tǒng)管整個(gè)小區(qū)的內(nèi)外事務(wù)。公司與管理處每年簽訂管理目標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任合同,管理處按綜合一體化管理七大服務(wù)項(xiàng)目即:房屋管理、秩序維護(hù)、車輛管理、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、維修、社區(qū)文化服務(wù),設(shè)立物業(yè)部、維修部、秩序維護(hù)部、保潔綠化部。

2、管理處職責(zé)

1).負(fù)責(zé)對(duì)**園實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司物業(yè)部的指導(dǎo)和監(jiān)督。

2)按公司標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理。

3)完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

4)合理調(diào)配人員、保持各崗位的分工與協(xié)作。

5)定期對(duì)房屋、公共配套設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。

6)負(fù)責(zé)業(yè)主住宅或商鋪的裝修審批、協(xié)調(diào)違章處理和落實(shí)投訴處理。

7)負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。

8)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計(jì)劃。

9)負(fù)責(zé)周檢工作,并做好記錄,接受開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)公司和本公司物業(yè)部、業(yè)主(住戶)和業(yè)主管委會(huì)的監(jiān)督檢查。

10)負(fù)責(zé)南湖佳園的安全、防火工作。

11)協(xié)調(diào)與供水、供電、工商等與物業(yè)管理有關(guān)部門(mén)的關(guān)系,有效開(kāi)展工作。

二、移交接管

1、移交接管前的準(zhǔn)備工作

1)成立**園管理處。提前介入管理,擬派管理處主任、管理昂和機(jī)電管理人員到位,其他管理人零分步到崗,落實(shí)管理用房和員工佰舍,做好各項(xiàng)籌備工作。

2)成立驗(yàn)收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),了解住宅區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問(wèn)題;填寫(xiě)有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決。

a、移交接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表:

b、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表:

c、公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表:

d、機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表。

2、**園資料的移交接管

1)接管樓宇資料的驗(yàn)證及部分移交的資料

a、產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;用地批準(zhǔn)文件;建筑執(zhí)照;小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單;

b、市府驗(yàn)收合格資料市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū);市建筑消防驗(yàn)收合格證;市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū);用電許可證;供用電協(xié)議書(shū);電視共用天線合格證。

c、工程技術(shù)資料

竣工圖----包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質(zhì)勘察報(bào)告;工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告;圖紙會(huì)審記錄;工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;沉降觀察記錄;竣工驗(yàn)收證明書(shū);水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū);砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告;供水試壓報(bào)告。

3、**園接管驗(yàn)收程序

1) 開(kāi)發(fā)公司通知

本公司接管驗(yàn)收;

2) 本公司驗(yàn)收小組按《樓宇接管資料的移交》核對(duì)所接收的資料,簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函;

3) 本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收;

4) 對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題,由驗(yàn)收小組填寫(xiě)各類遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時(shí)間復(fù)核;

5) 對(duì)住宅室內(nèi)物件無(wú)明顯不全,符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要示的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任;

6) 業(yè)主(住戶)入住時(shí),由管理員陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)整理后報(bào)告開(kāi)發(fā)公司,并要求施工隊(duì)在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng);

7)在保修期內(nèi),在使用過(guò)程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí),報(bào)告開(kāi)發(fā)公司查驗(yàn)證實(shí)后,大中修由開(kāi)發(fā)公司責(zé)令施工隊(duì)更換或返修,小修、急修可委托本公司維修。

4、房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

1)驗(yàn)收項(xiàng)目

a、梁、柱、板主體;b、項(xiàng)棚;c、墻面;d、地(樓)面;e、廳房;f、樓梯、扶手;g、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);h、接線盒;i、開(kāi)關(guān);j、照明燈具;k、供水系統(tǒng);l、排污管道;m、地漏;n、衛(wèi)生潔具;0、防盜網(wǎng)(窗):p、室內(nèi)配電箱;q、水表、電表和液化氣表。

2)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp3000l~90標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家1997年7月頒布的《房屋按管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶)的合理要求。

5、**園公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)

1)驗(yàn)收項(xiàng)目:**園住宅區(qū)的公共場(chǎng)所、娛樂(lè)活動(dòng)設(shè)施及其水電等

a、基礎(chǔ)設(shè)施;

b、天面;

c、公用天線;

d、消防設(shè)施(消防栓、消防箱);

e、小區(qū)路燈;

f、綠化;

g、小區(qū)道路;

h、垃圾箱(池);

i、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站;

j、崗?fù)?

k、車庫(kù);

l、沙井和化糞池:

m、明暗溝;

n、擋土墻、坡;

0、踏步:

p、臺(tái)階:

q、水池、水箱:

r、信箱;

6、工程完善和工程遺留問(wèn)題處理規(guī)定

1)工程完善

在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后,才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。

2)工程遺留問(wèn)題

在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用的要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。

3)處理措施

a、物業(yè)管理公司對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;

b、對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題及時(shí)向物業(yè)管理部匯報(bào);

c、限制噪音施工時(shí)間,確保業(yè)主(住戶)休息;

d、給進(jìn)場(chǎng)施工隊(duì)人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。

e、增強(qiáng)秩序維護(hù)力量,監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理:

f、施工隊(duì)離場(chǎng)前,必須到管理公司申請(qǐng)'放行條',經(jīng)主管管理員以上人員檢查無(wú)誤,簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。

7、業(yè)主(住戶)入住前籌備工作

1)編制入住工作方案

管理處正式成立后,管理處主任負(fù)責(zé)根據(jù)公司策劃部編寫(xiě)的《**園物業(yè)管理方案》編寫(xiě)入住工作方案,入住工作方案的內(nèi)容包括以下部分:

a、核實(shí)《**園物業(yè)管理方案》中擬定的各類人員配備情況;

b、根據(jù)**園的實(shí)際情況和《**園物業(yè)管理方案》中對(duì)住宅管理的要求以及要達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn),擬定**園入住后在加強(qiáng)治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或裝修

c、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案:

d、擬定物品采購(gòu)計(jì)劃;

e、制定入主流程。

2)準(zhǔn)備入住資料

a、根據(jù)公司手冊(cè)和**園實(shí)際情況編寫(xiě)和印刷《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主臨時(shí)公約》、《防火公約》;

b、印刷公布市政府頒布的《沈陽(yáng)市相關(guān)管理規(guī)定》。

8、業(yè)主入住管理

入住流程圖:驗(yàn)證發(fā)放資料交費(fèi)鎖匙發(fā)放驗(yàn)房

1)驗(yàn)證

a、開(kāi)發(fā)公司發(fā)出的入住通知單原件、購(gòu)房或租賃合同復(fù)印件一份;

b、業(yè)主及家庭成員(或同住人)身份證復(fù)印件一份;

c、業(yè)主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。

2)資料發(fā)放與保管

a、發(fā)給業(yè)主保存的資料:

住戶手冊(cè);

業(yè)主臨時(shí)公約:

住宅區(qū)室內(nèi)裝修管理規(guī)定;

防盜網(wǎng)和防盜窗管理規(guī)定;

收費(fèi)項(xiàng)目一覽表:

b、發(fā)給業(yè)主填寫(xiě)并需回收的資料

業(yè)主臨時(shí)公約:經(jīng)業(yè)主和管理處簽約后,業(yè)主和管理處雙方各保留一份;

業(yè)主家庭情況登記表:

裝修申請(qǐng)表:住房申請(qǐng)裝修時(shí)填寫(xiě),原件留管理處存檔。

c、管理處按業(yè)主(住戶)的棟號(hào)和房號(hào)進(jìn)行檔編號(hào),檔案中包括:

入住驗(yàn)房表:

業(yè)主家庭情況登記表:

裝修申請(qǐng)表。

3)交費(fèi)

a、按入住通知單發(fā)出的日期為準(zhǔn)收費(fèi);

b、搬遷押金

辦理入住手續(xù)時(shí)交納;

住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據(jù)辦理退款手續(xù);

c、水電押金

辦理入住時(shí)交納;

在供電局和自來(lái)水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據(jù)辦理退款手續(xù)。

4)鎖匙發(fā)放

5)驗(yàn)房:按本公司《房屋保修工作程序規(guī)定執(zhí)行》

三、日常管理運(yùn)作

1.裝修管理

1)對(duì)業(yè)主提出的二次裝修進(jìn)行程序化的管理;首先對(duì)業(yè)主提出的裝修申請(qǐng)時(shí)進(jìn)行審批,對(duì)施工人員辦理相關(guān)出入證件,在小區(qū)的進(jìn)出和施工作業(yè)時(shí)間內(nèi),便于管理。

2)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)的管理

a、不得改運(yùn)承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖

等。

b、不得在地面開(kāi)槽。

c、不得在窗臺(tái)和地面鑿打或釘入大號(hào)螺絲,以免滲水。

d、不得擅自改變房屋的使用用途。

e、面要拆墻應(yīng)嚴(yán)格按照裝修審批表申報(bào)的項(xiàng)目進(jìn)行。

3)施工時(shí)間:每日上午8時(shí)至12時(shí),下午2時(shí)至7時(shí)

4)裝修期間,施工單位應(yīng)配備手提式滅火器。

2、秩序維護(hù)。采取人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則,確保南湖佳園隨時(shí)處于安全狀態(tài)。

1)加強(qiáng)制度落實(shí)。

a、加強(qiáng)崗位。擬設(shè)固定崗、流動(dòng)哨和巡邏隊(duì),主要出入口24小時(shí)全方位檢查,明確責(zé)任區(qū),劃分責(zé)任人。

b、堅(jiān)持查崗制度。管理處主任不定期查崗,并根據(jù)查崗情況給予通報(bào),漏崗、偷懶者按公司規(guī)定處罰。

c、加強(qiáng)住宅區(qū)內(nèi)流動(dòng)人員及外來(lái)人員管理和防范,建立流動(dòng)人員檔案,并定期核查。

d、落實(shí)安全責(zé)任制,明確責(zé)任人。公司與管理處、管理處與秩序維護(hù)隊(duì)長(zhǎng)簽訂秩序維護(hù)目標(biāo)管理責(zé)任書(shū),明確責(zé)任和工作標(biāo)準(zhǔn),并分級(jí)跟蹤驗(yàn)證、考評(píng)。同時(shí),各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)又是防火責(zé)任人,全體護(hù)衛(wèi)員、車輛管理員都是義務(wù)消防員和應(yīng)急分隊(duì)隊(duì)員。

3、清潔衛(wèi)生。

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):

a、地面無(wú)雜物垃圾、道路無(wú)泥沙、無(wú)雜草、無(wú)積水、樓梯口無(wú)雜物、蜘蛛網(wǎng)。地面每天清掃兩遍。

b、所有公共場(chǎng)所無(wú)雜物垃圾。每日清掃一次。

c、樓道保潔無(wú)雜物、無(wú)亂張貼、無(wú)亂堆放、扶手無(wú)塵。每天擦試一次,每周拖洗一次。

d、單元門(mén)前垃圾桶干凈、整潔、無(wú)味、無(wú)污跡。每天清理一次。

4、綠化管理

1)綠化人員對(duì)草坪內(nèi)雜草每半月清除一次

2)草坪根據(jù)氣候、旱情酌情澆水次數(shù)。

3)每日檢查蟲(chóng)害情況,發(fā)現(xiàn)蟲(chóng)害及時(shí)進(jìn)行消殺治療。

4)每月對(duì)草坪進(jìn)行一次修剪。

5)每季度對(duì)草坪進(jìn)行一次施肥。

6)對(duì)枯死、病死的草坪及時(shí)補(bǔ)種。

7)每日填寫(xiě)綠化巡查記錄。

5、社區(qū)文化

我公司關(guān)于社區(qū)文化建設(shè)的理念。

對(duì)所服務(wù)社區(qū)全年度的文化、體育活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌制定。并由專門(mén)物業(yè)管理人員推動(dòng)執(zhí)行,努力營(yíng)造關(guān)愛(ài)、親合、健康、環(huán)保等的高尚社區(qū)文化,創(chuàng)造文明的社區(qū)生活方式。

通過(guò)社區(qū)活動(dòng),使住戶對(duì)社區(qū)公約的遵守成為自覺(jué)的行為。

通過(guò)社區(qū)活動(dòng),增進(jìn)鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關(guān)系。

通過(guò)社區(qū)活動(dòng),增強(qiáng)住戶的健康意識(shí)和自覺(jué)運(yùn)動(dòng);

通過(guò)社區(qū)活動(dòng),宣傳新的社區(qū)消費(fèi)意識(shí),實(shí)現(xiàn)新的生活方式。

第四部分物業(yè)管理費(fèi)用測(cè)算

一、管理費(fèi)用

1、人員編制和工資標(biāo)準(zhǔn)

部門(mén)職務(wù)人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)合計(jì)

綜合管理部項(xiàng)目經(jīng)理13,0003,000

管理員11,5001,500

財(cái)務(wù)部出納11,2001,200

工程部維修工4 1,2004,800

綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250

維護(hù)部隊(duì)長(zhǎng)1900900

維護(hù)員97506,750

合計(jì)2221,400

2、保險(xiǎn)費(fèi):社會(huì)保險(xiǎn)總計(jì)為工資總額的32.1%,其中:養(yǎng)老保險(xiǎn)19

%;失業(yè)保險(xiǎn)2%;工傷保險(xiǎn)0.5%;醫(yī)保8%,工會(huì)經(jīng)費(fèi)2%;生育險(xiǎn)o.6%

21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月

3、福利費(fèi):21,400元/月×14%=2,996元/月

4、辦公費(fèi)用

序號(hào)項(xiàng) 目常年(元)

1管理人員服裝費(fèi)用(300元/人×3人)÷3年300

2維修、保潔人員工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400

3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667

4辦公用品、電話費(fèi)、水電費(fèi)(150元/月×12月)1,800

5節(jié)日裝飾費(fèi)2000

6經(jīng)理手機(jī)補(bǔ)貼150元/月×12月1800

7社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)(每年開(kāi)展四次社區(qū)文化活動(dòng))1200

8合計(jì)12,167

1013.9元/月

二、消防設(shè)備(滅火器):

1,000元/年÷12月=83元/月

三、化糞池清掏費(fèi):o.1元/

第8篇某物業(yè)管理處員工培訓(xùn)方案

物業(yè)管理處員工培訓(xùn)方案

1.0目的

規(guī)范員工管理、熟練掌握各項(xiàng)業(yè)務(wù)知識(shí),努力為公司和廣大用戶服務(wù);

2.0范圍

公司全體員工均需參加;

3.0培訓(xùn)內(nèi)容

3.1入職培訓(xùn)(剛?cè)肼毜膯T工培訓(xùn)統(tǒng)一由行政部安排)

3.1.1公司簡(jiǎn)介;

3.1.2 員工守則;

3.1.3禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德;

3.1.4消防基礎(chǔ)知識(shí);

3.1.5法律法規(guī);

3.1.6物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí);

3.2崗位培訓(xùn)

3.2.1員工守則;

3.2.2禮節(jié)禮貌、職業(yè)道德;

3.2.3工作職責(zé)、工作紀(jì)律;

3.2.4操作規(guī)程、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn);

3.2.5突發(fā)事件的處理;

3.2.6其它由各主管視情況決定;

4.0外派培訓(xùn)

公司將根據(jù)實(shí)際情況安排主管人員參加政府或其它行業(yè)指導(dǎo)部門(mén)安排的資格培訓(xùn)或組織主管以上人員外出參觀學(xué)習(xí)。

5.0培訓(xùn)規(guī)定

5.1入職培訓(xùn)最少三天以上、自學(xué)或口授;

5.2崗位培訓(xùn)各部門(mén)每星期必須有兩次以上,時(shí)間為4個(gè)小時(shí)每星期;

5.3保安部必須進(jìn)行軍事、消防培訓(xùn)。

6.0培訓(xùn)考核

6.1 入職培訓(xùn)結(jié)束后,由公司統(tǒng)一根據(jù)培訓(xùn)內(nèi)容出題考試,85分以上者為合格,85分以下者淘汰,培訓(xùn)期間只供生活不供薪金;

6.2 崗位培訓(xùn)結(jié)束后經(jīng)考核85分以上者試用合格,85分以下者繼續(xù)試用一個(gè)月,仍不合格者淘汰;

6.3 每位員工加薪必須經(jīng)考核,考核為全面考核,綜合成績(jī)達(dá)不到85分以上者不予加薪,考核內(nèi)容根據(jù)該員工的職位、崗位臨時(shí)確定。

7.0每位員工的培訓(xùn)、考核結(jié)果統(tǒng)一存檔,作為員工的加薪、晉升的考核標(biāo)準(zhǔn)。

8.0記錄

《會(huì)議/培訓(xùn)簽到表》

東莞市kh物業(yè)發(fā)展有限公司

kh商業(yè)中心物業(yè)管理處

會(huì)議、培訓(xùn)簽到表

1、日期:

2、地點(diǎn):

3、主持人:

4、內(nèi)容:

5、參加人員簽到:

姓名部門(mén)時(shí)間姓名部門(mén)時(shí)間

第9篇小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案：檔案建立

華庭小區(qū)分項(xiàng)物業(yè)管理方案:檔案建立

14.小區(qū)檔案建立與管理

建立j華庭的資料檔案,加強(qiáng)資料檔案的管理,對(duì)于保存小區(qū)的歷史信息,維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化,便于樓宇及設(shè)備設(shè)施的檢查、維護(hù)、更新和住戶的溝通、聯(lián)系,作用不可低估。

(1)管理內(nèi)容

a.工程檔案:從接管開(kāi)始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施資料等;

b.住戶檔案:所有住戶購(gòu)(租)房合同(復(fù)印件),住戶基本情況登記表、裝修申請(qǐng)表和住戶健康狀況登記表等;

c.商場(chǎng)檔案:商場(chǎng)名稱、經(jīng)營(yíng)范圍、審批手續(xù)、交費(fèi)情況、經(jīng)營(yíng)情況等;

d.管理檔案:綠化資料、日常巡查、(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄、車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、監(jiān)控錄像、各類活動(dòng)的照片資料、維修記錄、設(shè)備運(yùn)行記錄、有償服務(wù)記錄、會(huì)議記錄、榮譽(yù)資料等;

e.財(cái)務(wù)檔案:逐年形成的小區(qū)財(cái)務(wù)收支報(bào)表、物業(yè)維修基金使用報(bào)表等;

f.文件檔案:有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等。

(2)管理措施

a.制訂檔案管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行;

b.按照檔案管理要求,分門(mén)別類,編目造冊(cè),方便查閱,利于管理;

c.專人管理,責(zé)任到人,存放有序,管理規(guī)范;

d.配置專門(mén)的檔案管理用房和必要的設(shè)備設(shè)施,以滿足檔案管理要求;

e.根據(jù)檔案資料的形式、性質(zhì),采取不同的管理手段,科學(xué)管理,確保檔案資料完整、安全;

f.實(shí)現(xiàn)電腦化管理,提高管理水平。

第10篇 xx家園物業(yè)日常管理方案：消防管理

盛世家園日常管理方案:消防管理

消防責(zé)任重子泰出,同時(shí)消防管理又是高層樓宇管理的重要一環(huán),因此,需要做好以下工作:

一、消防管理目標(biāo)

堅(jiān)持'預(yù)防為主,防消結(jié)臺(tái)'的消防工作萬(wàn)針,嚴(yán)格實(shí)行防火竇全責(zé)任制,并樹(shù)立'空員防消'的管理觀念,實(shí)施全員義務(wù)消防員制。

二、加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

(-)消防教育宣傳工作:

管理處將在大廈宣傳樘內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識(shí),并定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防知識(shí)講座。大廈八伙時(shí),我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防知識(shí)手朋》,同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點(diǎn)服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。

(二)做好消防培訓(xùn)及演練工作:

重點(diǎn)加盟護(hù)衛(wèi)員的消防實(shí)讖汶鯨,每年組織兩漢義務(wù)消防隊(duì)員和大度業(yè)飄

央同參與的消防灄練,提高全員的'自救'薏識(shí)和能力,防患子'未燃'。

三、加強(qiáng)二次裝修的消防管理

(一)對(duì)二次裝修審批時(shí),要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方呵入場(chǎng)施工。

(二)對(duì)子復(fù)雜裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修,要求施工單位必須提供消防報(bào)批手續(xù),方可開(kāi)工。

(三)在入住期間,我們將通過(guò)設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置筒明指示標(biāo)識(shí)等辦法,著重解決違章占用消防通道的鬧題,保證消防通道的順暢。

四、建立e盛世家園消防快速反應(yīng)分隊(duì)

結(jié)合以往的工作經(jīng)驗(yàn),我們將在護(hù)衛(wèi)員中選撥一北隊(duì)員組建盛世家園警理處'消防怏速反應(yīng)分隊(duì)',以保證一旦出現(xiàn)火罄時(shí),我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地溺少火災(zāi)損失。時(shí)火警應(yīng)急程序貞□下:

(-)報(bào)警

1、管理處所有人員均應(yīng)刪強(qiáng)消防熹識(shí),發(fā)現(xiàn)異篇情況妞煙霧、火光等,應(yīng)立即向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門(mén)匯報(bào)。

2、管理處值班員接到火警報(bào)警后,應(yīng)迅速通知時(shí)近人員趕往現(xiàn)場(chǎng),查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷惰況等。

(二)召集

1、火警確認(rèn)后,通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。

2、管理處所有人員一里獲悉火警均應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng),參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)控中出進(jìn)行調(diào)度,經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)過(guò)行指捋。

3、到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的人員必須昕從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。

(三)滅火

1、現(xiàn)場(chǎng)指揮根據(jù)火場(chǎng)情況,迅速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶欺組、疏散組、警戒組及支援組等,卉展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速。

2、滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力蔣貫耋物品及危險(xiǎn)物盅搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)貢協(xié)助鄶近火場(chǎng)的居民迅速由消防通道疏散,同時(shí)指揮停泊在危險(xiǎn)區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。

3、后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組。按現(xiàn)場(chǎng)指揮的命令,向現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種材料。

4、蒼火勢(shì)過(guò)大旦消防警已到場(chǎng)時(shí),重要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)脅助消防警滅火直至火勢(shì)被完全控制。

(四)薔后與收復(fù)

火勢(shì)完全熄滅后,護(hù)衛(wèi)員負(fù)貢現(xiàn)場(chǎng)警硝,保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),并協(xié)助消防部門(mén)查蜩火因饣統(tǒng)計(jì)損失,向上級(jí)提交事故報(bào)告。

第11篇大廈物業(yè)設(shè)備管理方案

(1)提要:設(shè)備管理做到'三好'、'四會(huì)'、'五定'。

制定各系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案。

量身訂做一套經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方案,提高運(yùn)行效率,節(jié)能降耗,為廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)節(jié)約運(yùn)行成本。重大會(huì)議、活動(dòng),早準(zhǔn)備、早落實(shí),加強(qiáng)值班和巡視,確保萬(wàn)無(wú)一失。

廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)是綜合性強(qiáng)的現(xiàn)代化物業(yè),其機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)較為復(fù)雜,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),而且各系統(tǒng)大量運(yùn)用現(xiàn)代高新技術(shù),自動(dòng)化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設(shè)備運(yùn)行安全正常是保證整個(gè)物業(yè)正常運(yùn)作的基本條件。所以,機(jī)電設(shè)備的管理顯得尤為重要。

1廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備設(shè)施特點(diǎn)廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設(shè)備設(shè)施等組成,整個(gè)機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在:

1.1裝機(jī)種類復(fù)雜,涉及專業(yè)面廣,設(shè)備先進(jìn),進(jìn)口設(shè)備多,現(xiàn)代高新技術(shù)被廣泛應(yīng)用于機(jī)電設(shè)備中,對(duì)設(shè)備管理與維修人員素質(zhì)要求高。

1.2機(jī)電設(shè)備性能先進(jìn),設(shè)備運(yùn)行管理與維修難度大。

1.3設(shè)備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機(jī)影響大。

1.4機(jī)電設(shè)備容量大,運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng),運(yùn)行費(fèi)用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運(yùn)作與管理的重要方面。

2機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)1廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備裝機(jī)容量大、技術(shù)含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術(shù)難度相對(duì)較大。

2廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時(shí)間不同,這給機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行管理提出了更高的要求,如何控制不同設(shè)備的運(yùn)行時(shí)間,節(jié)能降耗,盡量降低運(yùn)行成本,是機(jī)電設(shè)備管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

3機(jī)電設(shè)備管理的原則和目標(biāo)3.1機(jī)電設(shè)備管理的原則3.

1.1預(yù)防為主,堅(jiān)持日常保養(yǎng)與計(jì)劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時(shí)刻處于良好狀態(tài)。

3.1.2對(duì)設(shè)備做到'三好'、'四會(huì)'和'五定'。

'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;

'四會(huì)'即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障;

'五定'即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤(rùn)滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。

3.1.3實(shí)行操作人員維護(hù)與專業(yè)人員維修相結(jié)合。

以操作人員進(jìn)行日常維護(hù)保養(yǎng)為主,同時(shí)要求專業(yè)維修人員對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)維修處理。

3.1.4完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。

制定科學(xué)的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計(jì)劃。

3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費(fèi)用,提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.1.6規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。

3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學(xué)的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設(shè)備備件儲(chǔ)備、技術(shù)支援服務(wù)等方面實(shí)現(xiàn)冗余,以備設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)能迅速處理。

3. 2機(jī)電設(shè)備管理的目標(biāo)通過(guò)經(jīng)常性養(yǎng)護(hù)與及時(shí)性維修,使設(shè)備設(shè)施時(shí)刻處于最佳的運(yùn)行狀態(tài),延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施使用壽命,提高物業(yè)的運(yùn)作效益,確保機(jī)電設(shè)備完好率99%以上,設(shè)備設(shè)施零修、急修及時(shí)率100%。

4加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào),做好重大會(huì)議、活動(dòng)的設(shè)備管理針對(duì)廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)機(jī)電設(shè)備特點(diǎn)及重要性,遇重大會(huì)議、活動(dòng),須做好以下工作,確保會(huì)議、活動(dòng)的順利進(jìn)行。

4.1維修人員全部到位,分工負(fù)責(zé)。

4.2預(yù)先檢查各系統(tǒng)的運(yùn)行情況,對(duì)會(huì)議、活動(dòng)中涉及的設(shè)備設(shè)施重點(diǎn)檢查,確保安全、正常運(yùn)行。

4.3備足備品備件,以被急用。

4.4加強(qiáng)與有關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào),提前通知下列部門(mén):

①與供電部門(mén)聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門(mén),強(qiáng)調(diào)會(huì)議或活動(dòng)的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調(diào),避免會(huì)議或活動(dòng)期間進(jìn)行電力負(fù)荷試驗(yàn),盡量停止對(duì)其供電線路的改造工作,同時(shí)提前做好供電線路的檢查工作,確保萬(wàn)無(wú)一失。

②與自來(lái)水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會(huì)議或活動(dòng)期間避免進(jìn)行管道維修等不利于供水的活動(dòng)。

5機(jī)電設(shè)備管理維修保養(yǎng)方式

5.1日常維護(hù)保養(yǎng)。

操作維修人員根據(jù)日常管理經(jīng)驗(yàn),用聽(tīng)、聞、看、摸等方式,利用檢測(cè)儀器、儀表對(duì)設(shè)備的關(guān)鍵部位進(jìn)行重點(diǎn)檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除,并做好記錄。

操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

5.2一級(jí)保養(yǎng)。

維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行局部解體,進(jìn)行清潔調(diào)整,每季進(jìn)行一次。

5.3二級(jí)保養(yǎng)。

維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復(fù)磨損件,每半年進(jìn)行一次。

5.4中修。

對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機(jī)構(gòu),每年進(jìn)行一次。

5.5大修。

對(duì)設(shè)備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進(jìn)行一次。

6實(shí)行機(jī)電設(shè)備的動(dòng)態(tài)管理

6.1設(shè)立24小時(shí)值班維修服務(wù)電話,隨時(shí)滿足各種維修服務(wù)需要。

6.2利用先進(jìn)的監(jiān)控設(shè)備,推行例行巡視抄表檢查制度,對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)實(shí)行動(dòng)態(tài)技術(shù)監(jiān)控。

6.3工程部除實(shí)行日常巡查、設(shè)備的例行保養(yǎng)工作外,每個(gè)維修工要求配備移動(dòng)電話等通訊工具,在24小時(shí)內(nèi)隨叫隨到,以便于開(kāi)展應(yīng)急搶修工作,實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

6.4積極實(shí)現(xiàn)與公司技術(shù)委員會(huì)在技術(shù)指導(dǎo)和質(zhì)量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動(dòng)態(tài)協(xié)作。

6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動(dòng)與廣場(chǎng)號(hào)樓項(xiàng)目(---)相關(guān)部門(mén)溝通,提前了解有關(guān)活動(dòng)、會(huì)議、展覽的安排時(shí)間,充分做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

6.6組建一支由專業(yè)技術(shù)人員組成的應(yīng)急維修隊(duì)伍,制定應(yīng)急程序和方案,并備齊各種應(yīng)急物品,經(jīng)常進(jìn)行各種應(yīng)急演練。

第12篇住宅項(xiàng)目前期物業(yè)管理人員配備管理方案

一、管理、操作人員配備原則

1、堅(jiān)持“先培訓(xùn),后上崗”,管理人員100%持證上崗

2、堅(jiān)持文化素質(zhì)與實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合的原則

3、堅(jiān)持公司內(nèi)部調(diào)劑為主和面向社會(huì)招聘為輔的原則

4、堅(jiān)持一技多能,一人多崗的原則

二、管理操作人員配備數(shù)量

三、人員配備比例

隨著管理方式,管理手段的現(xiàn)代化,物業(yè)管理隊(duì)伍的結(jié)構(gòu)也發(fā)生重大變化。針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn),我們要求物業(yè)管理人員必須是一專多能,實(shí)行一崗多職,真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”(行政、保安、日常服務(wù))。在管理隊(duì)伍的建設(shè)上,我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式,運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性,嚴(yán)格考核,確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

四、員工管理

1、員工錄用考核及獎(jiǎng)懲、淘汰制度

(1)確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘

我們公司在多年物業(yè)管理工作的實(shí)踐中形成了一套自己的用人標(biāo)準(zhǔn),比較突出的做法是:重品德修養(yǎng),熱愛(ài)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè),講奉獻(xiàn)、能吃苦;重工作能力,要求員工一專多能;重學(xué)歷水平,堅(jiān)持在高學(xué)歷中選擇錄用管理人員。管理隊(duì)伍年齡要求因崗位而異,合理優(yōu)化,既穩(wěn)健經(jīng)營(yíng),同時(shí)又充滿銳氣。

(2)績(jī)效報(bào)酬、規(guī)范管理

我公司人員的組織靠的是嚴(yán)格、可見(jiàn)的企業(yè)規(guī)范,在明確各級(jí)人員的崗位職

責(zé)和權(quán)利下,建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度,依據(jù)工作中的表現(xiàn)確立不同的報(bào)

酬工資福利系統(tǒng),通過(guò)規(guī)范化的iso9002:2000質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。

(3)素質(zhì)評(píng)價(jià)、績(jī)效考核

人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過(guò)實(shí)踐我們總結(jié)出管理人員素質(zhì)評(píng)價(jià)體系,對(duì)員工進(jìn)行全面客觀的評(píng)鑒,各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo),業(yè)績(jī)的好壞、質(zhì)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過(guò)量化在分析圖上反映出來(lái)。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的良性作用,同時(shí)使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感,并實(shí)行5%淘汰率。

(1)激勵(lì)驅(qū)動(dòng),(2)留住人才

實(shí)踐證明,企業(yè)想要保持長(zhǎng)久的活力,就要有良好的激勵(lì)機(jī)制和文化機(jī)制,鼓勵(lì)員工奮發(fā)向上、努力工作;通過(guò)企業(yè)文化活動(dòng)的形式,培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神,增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)和群體的凝聚力。

2、服務(wù)人員的素質(zhì)要求(服務(wù)人員素質(zhì)要求詳見(jiàn)下表)

***項(xiàng)目管理處服務(wù)人員的崗位職責(zé)及素質(zhì)要求

分類崗位職責(zé)具備條件

管理處主任全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。大專學(xué)歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng),有物業(yè)管理上崗證書(shū),具開(kāi)拓創(chuàng)新精神。

副主任協(xié)助主任負(fù)責(zé)全面工作,主任不在時(shí)履行主任職責(zé)。大專學(xué)歷,有5年物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng),有物業(yè)管理上崗證書(shū),具開(kāi)拓創(chuàng)新精神。

服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)接待投訴、社區(qū)文化、財(cái)務(wù)收費(fèi)。初級(jí)以上職稱,熟悉物業(yè)管理法規(guī)及運(yùn)作環(huán)節(jié),有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力,具有物業(yè)管理上崗證書(shū)。

保安部隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)小區(qū)的治安和車輛管理工作復(fù)、轉(zhuǎn)軍人,黨員,軍事素質(zhì)優(yōu)秀,熟悉治安防盜報(bào)警系統(tǒng)運(yùn)用,具有保安人員上崗證。

保安隊(duì)員治安防范、消防、車輛管理、突發(fā)事件處理。退役軍人,35歲以下,體貌端正、反應(yīng)敏捷,作風(fēng)正派,掌握基本知識(shí)和基本維修技能。

綜合管理部負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)房屋管理維修、工程維修、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)工作。初級(jí)以上職稱,熟悉房屋土建、水電的管理運(yùn)作,具有物業(yè)管理上崗證書(shū)和專業(yè)技術(shù)證書(shū)。

綠化工綠化養(yǎng)護(hù)精通綠化養(yǎng)護(hù)技能,掌握?qǐng)@林綠化技藝。

清衛(wèi)工衛(wèi)生保潔吃苦耐勞、體貌端正。

維修工負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施維護(hù),維修工作及業(yè)主家的零星維修。技術(shù)精湛,吃苦耐勞。

清運(yùn)工負(fù)責(zé)清運(yùn)小區(qū)的生活垃圾及零星裝修垃圾。吃苦耐勞,身體健康,工作負(fù)責(zé)。

3、管理處年度員工培訓(xùn)計(jì)劃表

表一:培訓(xùn)月份培訓(xùn)內(nèi)容授課人培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)地點(diǎn)

一《條例》問(wèn)答總經(jīng)理全體管理人員另定

二人事管理技巧副總經(jīng)理全體管理人員另定

三公共關(guān)系學(xué)外聘全體管理人員另定