新建樓宇缺陷整改保修管理規范
新建樓宇缺陷整改與保修管理
對于新樓宇的接管,在簽署驗收合格、同意接管憑證時,應向開發商說明:經物業公司驗收同意接管的樓宇,不等于樓宇質量完全符合國家及設計標準的要求,開發商也不能排除應承擔的整改質量缺陷的責任,而且房屋質量也存在一定的保修期限。因此建議發展商在保修期結束時,在取得物業公司認可后,才向施工單位支付保修金。
一、對缺陷整改
1、一般缺陷的返修
對接管驗收或使用過程中發現的非結構性的質量問題,物業公司應在兩天內將檢查記錄整理好后提交給開發商(一式兩份,一份給開發商,一份由開發商交給施工單位),并出具書面的整改函,建議開發商責成施工單位進行整改;物業公司應留底一份,以便督促整改進展情況,并在雙方商定的時間內另行復驗,直至合格為止。也可經雙方協商,由開發商委托物業公司代為返修,所需費用由開發商支付。
2、房屋結構的加固補強
在接管驗收中,如發現影響房屋結構安全或設備、設施使用安全的質量問題時,驗收不能通過。由開發商對房屋進行加固補強或采取其它有效的措施進行處理,處理完畢,達到合格要求、確保住用安全的,再商定時間予以驗收。并向開發商索取加固補強的措施和復驗結果的記錄并存檔備查。
3、對不具備使用功能問題的處理
接管驗收時,對于因房屋的配套設施脫節和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通,致使用戶不能進住的,應由開發商負責抓緊解決,等符合接管驗收條件后,再行組織驗收。
4、業主在驗收中提出問題的解決辦法
①對業主在接管驗收或使用過程中提出的有關房屋質量方面的問題,應在兩天內提交給開發商(一式兩份,一份給開發商,一份由開發商交給施工單位),并出具書面的整改函,建議開發商責成施工單位進行整改;物業公司應留底一份,以便督促整改進展情況,并在雙方商定的時間內另行復驗,直至合格為止。也可經雙方協商,由開發商委托物業公司代為返修,所需費用由開發商支付。
②對小業主提出的裝修方面的問題,應當場予以解答,回答內容見《裝修管理手冊》。
二、保修及維修
1、新建房屋在保修期內
新建房屋保修期的計算應以法規及開發商與建筑安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準,保修期一般自每棟房屋竣工驗收之日起計。在規定的保修期內,由施工單位負責房屋的質量保修。工程竣工日若距物業接管日過長,導致接管驗收時保修期已滿者,竣工驗收與接管驗收的時間差,由開發商負責質量保修,保修期順延。所以,物業公司在與開發商簽署交接單時,應明確填寫保修期終止時間。
2000年1月30日國務院279號令發布的《建設工程質量管理條例》規定建設工程的最低保修期限為:
①基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
②屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻的防滲漏,為5年;
③供熱與供冷系統,為2個采暖期、供冷期;
④電氣管線、給排水管道、設備安裝,為2年;
⑤其他項目的保修期限由開發商與施工單位約定。
2、保修期滿后
物業公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業規劃紅線內的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。
業主承擔物業內自用部位和自用設備的修繕責任。
3、其他情況
凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的,由其行為人負責修復或給予賠償。
4、保修期內管理辦法
①設備接管時,物業公司、開發商、保修單位三方應就設備保修期(特別是電梯)保修的內容、范圍、期限,物業公司維護的內容、范圍,保修款支付,做出界定,達成共識,形成書面協議。
②保修期內保修單位提供的服務單一,一般只做修理,不做保養,難以達到物業管理行業標準。保修工作之外的保養內容需物業公司自己或委托專業公司做,書面協議有助于解決物業公司或專業公司與保修單位的矛盾、糾紛。
③設備保修期內,物業公司自行進行的機電設備的保養工作應以清潔、防腐、潤滑、調整、緊固為主,不宜觸及核心軟、硬件部分。機電設備、電梯故障維修,物業公司應督促保修單位解決。
④保修期結束,保修單位結算保修金時,物業公司須在結算申請書上如實填寫使用方意見;保修單位不履行保修義務的,物業公司有權拒絕簽字。
